主持人：非常感谢孙总给我们揭示了京东不光是股价高，后面庞大的系统支撑的秘密，强哥确实强强，京东的后劲非常足。

接下来的环节是圆桌讨论。

（圆桌讨论A）主题：招商与运营管理

主持人：上海市住安建设发展股份有限公司  副总经理  罗水华

上海奉贤投资（集团）有限公司亲商大使 富世美湾创始人 董事长 陈湧

上海房德科创企业发展集团有限公司 产业服务事业部总监  陈宣兆

海同苑荟实业有限公司 山水兰庭文创美学空间创始人 总经理 施艳

上海华鑫物业管理顾问有限公司  副总经理  贾丛

德中文化经济联合会 副会长 马树强

罗水华：下面开始论坛环节，随着城市化的进程发展，过去的载体已经不适合今天的发展，越来越多的园区需要改造升级，都离不开设计。不管是新的建筑还是老的物件，同时都要提升品质。

如何从以前的传统产业园区，不管是新的产业园区还是科创园区，空置率现在比较大，基本上有30%的空置率。

今天是一个创新的时代，华鑫物业是如何从1.0在房租时代升级到2.0的产业时代。有请家贾总分享一下。

 （更多资讯敬请关注 ：物业展，清洁展，垃圾分类展，电动自行车充电展 ，智慧物业展，清洁园林展，智慧社区展 ，2022上海物博会，物业博览会，2021长三角物业管理论坛，2022城市服务展览会 ）

贾丛：首先很荣幸参加论坛，没想到第一个先分享。我做一下背景介绍，华鑫物业隶属于上海仪电集团，是上海市国资委智慧城市解决方案的集成商，我们本身的基因是做智慧城市、智慧开发建设，我们叫云、大、物、智。

我们依托于存量地产做更新，大部分做公改公，华鑫物业承载了公改公新建园区整体开发、建设、运营以及后期的招商服务。

总结：

第一，在大的城市更新背景下，如何高质量、有品质从开发端的黄金十年现在进入产业地产的深水区，更加注重未来的精细化运营。

从前面嘉宾分享里面大家非常关注这块，就是更多从开发商为导向转型变成运营服务为导向。这是第一个华鑫的转变。

第二，前面嘉宾分享非常好，大家自己算算好目靠租金收益、靠物业收益有天花板，它的瓶颈其实就是市场，随着供需平衡相转、相逆，我们如何突破瓶颈期。所以我们也在自我思考，一家物业公司如何转变甲方思维，站在服务为导向，同时反过来引导开发商，结合客户的需求做定制化产品，这是我们自我思考的。

另外一个，如何拥抱数字化、信息化，这个时代变化太快了，新的技术、新的应用、周边的展厅新的机器人层出不穷。今天信息化的选择已经非常精了，是云端的部署。但是实际上我们吃过很多亏，前期投入过大量弱电相关的设施设备，并没有高价值、高效转化到客户为导向，还是存在于老的、传统的、地产的开发模式做的。

我们公司也是在转变，站在运营为导向，帮助客户共同成长的角度，去提升我们多维度的增值服务，共同成长。这是我们的追求。

但是说句实话，蛮难的。国企有时候步子不能太大，我们叫小步走，不停走，回头一看，很快地走。还是如何做内部的平衡，去结合大的市场背景，这是我们的追求。

最后一个观点，物业这个行业以前是非常传统的，毕竟是一个房产公司为背景的“交钥匙工程”，我原来是开发商，把钥匙交给物业公司和我没关系了，我现在做的很多事情是在填我以前挖的坑。一旦换位思考的话，运营的模式、你的需求就发生质的变化，如何站在各个维度，尤其是站在运营服务维度去回归到前期开发。

我们有大量核心地段的资产，随着产业的升级，随着方方面面的安全问题，我们也变成城市微更新的开发商，自己投千万级或者一个亿左右的，我们在改造的时候，这个时候会站在运营的角度去结合更深度的目标，去打造精品。这一定是“双轨”驱动，从降维打法看，从升维打法去做，双向打通，从上到下，从下到上。

回到主持人的问题，收租也好、收物业费也好，绝对不是目标，今天可能看着收的蛮好的，一定有一天，对不起，市场会变、环境会变、风向会变。

罗水华：今天大家都知道政府手上都有很多优质的资产，很多物业年久失修，现在需要一些像房德科创在物业行业已经做了全国前三了。

陈总，你们公司怎么样帮助政府优化这种结构，还是赋能这种传统的物业，来提升城市竞争力方面做的一些打发，给大家分享分享。

陈宣兆：介绍一下房德的情况。

公司成立于21世纪初，一开始的时候，我们也是跟着一个地产的导向走，也开发了很多产业园区，通过产城融合的模式推广。经过到2010年以后，也发现了其中的问题，刚才贾总提到物业收入、租金收入、各种各样的收入负责办法覆盖成本。我们和中国工程物理研究院进行合营，转型成科创集团，我们在过去10年当中基本上形成了闭环，因为我们总部在杨浦，结合杨浦三区联动的模式，大学校区、公共社区、产业园区进行三区联动，我们对于外地的，包括上海周边地区的所有政府，首先灌输的是三区联动的概念。我们要通过项目的引进，平台的承接，对人的服务，三个层面推进一个地方的发展。

到2017、2018年，我们集团公司形成了整体的闭环。从三区联动的顶层设计到空间规划、产业规划、建设建造，到后面的物业，我们也收购了江苏的新兴物业（音），整个集团形成了产业闭环。产业闭环形成以后，我们现在在2017、2018年的时候，本身没有主观布局的一件事情，收到很多政府的邀约，这些邀约必须有经济特色性，针对长三角的邀约比较少，大概20%、30%的比例，更多来源于大淮海地区。

这么来回答这个问题，他们确实存在着大量的物业存量，而且量非常大，根本承接不过来。我们现在做的事情是帮助他们改变意识形态，前面很多嘉宾分享了各个层面的能力，包括招商、大数据软件各个方面的东西，他们还没有到这层面。

“以人为本”这件事情他们还没有做到，举一个例子，我曾经到山东某一个城市的产业园区，40万方的产业园区周边没有小卖部，在我的眼中看来，不管是企业、项目、团队，哪怕简单到一个技术，首先跟着人走。如果你没有办法留住人，你不可能留住任何东西，所有一切都是空白，我们对政府区域规划的时候，首先对区域业态进行规划，你不是造工厂的，你是要创造一个城市更新繁荣的工作，你要改变意识形态。我们集团公司也在牵头这个东西，而且我们主要标语也是打造美好生态园区，从这个人、这个企业团队入驻，我们肯定要考虑生产，但是要有大部分精力考虑你的生活，把你的生活服务好。

我们现在在一步步推进的“以人为本”，招商这个层面来讲，全产业链招商、以资招商，我们不用多度赘述，这是泛泛而谈的，太多围绕这个了。我们解决的就是核心矛盾，核心矛盾到底在哪里？我们集团认为还是在“人”，解决人就解决所有的一切。谢谢大家！

罗水华：谢谢陈总。从传统的园区到变成创新的园区，让更多的人关注的问题是如何塑造产业业态，如何打造3.0版本的园区，下面有请东方美谷的亲商大使陈湧总，给大家分享一个全新的商业模式跟业态。

陈湧：我是代表奉贤投资（集团）亲商大使，主要在做东方美谷，今天看了两个字，主题词上面有两个跟我们有关系，创新园区，我们东方美谷就是一个化妆品，不仅限于化妆品，包含大健康的产业园区；另外两个字叫“开放未来”，在奉贤区还有一个园区的名字叫“未来空间”，作为东方美谷加未来空间，作为奉贤区政府两大主题品牌，我们是城市品牌，欢迎各路大健康产业未来智能制造的产业、生态链的企业入驻我们东方美谷，入驻我们的未来空间。

今天主要分享的内容是，我们聚焦的产业园区的运营是生态链+全生命周期管理。换句话说，入驻我们园区的企业可以是很小微的，通过创业孵化，也可以是行业里面的翘楚，可以做金融投融资，把它送上我们的科创板或者主板。

总结一下我们的成功或者目前东方美谷经验分享的话，基本上产业生态链+基金+基地的模式，目前在奉贤就今年上半年统计数据看，全上海招商最成功的企业在奉贤有4800多家，位居全上海招商第一名（数量）。从规模上，目前东方美谷产业园区的化妆园区，加上生物制药园区，产业规模在500亿（去年统计），未来三年，奉贤力争打造成生态链产业的千亿产值，不仅限于物理概念、区域概念的小产业园区，肯定是多个分类、分阶段孵化的，甚至于包括产业成形的，独特的、拿地的，欢迎企业来我们这里成长、发展。这是我今天说的成功经验分享。

未来3.0、4.0的智慧园区，智慧园区就是罗总推荐给我们一些很好的产品和解决方案，我们会全力配合罗总产业链上下游，共同打造未来的，或者更大的城市品牌的东方美谷园区。谢谢大家！

罗水华：谢谢陈总。园区不光要空间，还需要要文化，为了吸引更多的年轻人，一定需要个性化的载体或者网红打卡，现在是很流行的方式。一定让人留现在，让他在这个环境中享受这个环境，需要有一种体验式的消费、场景。

下面有请施总，一直从事这个方面的行家，让她给大家分享一下如何让更多的人在这个园区里体现到家的感觉。

施艳：各位下午好，台上的嘉宾分享非常精彩，我刚才听了贾总包括陈总的分享。很多时候物业方是站在业主和以人为本的立场上看待问题，今天我们等于是一个服务内容可以植入到整个园区里面去的。

在当今社会大家流行一句话叫文化引流，不管招商还是服务、销售，在园区肯定有文化先导，我们提出的文化是否能吸引人，是否招到商，招到更好的客户的基本点。

现在的物业管理，有些园区已经5.0版本了，更多集成的方式用个性化的文化载体进入的。

我们这个公司之前也是上海住安建设集团（音），我们是搞建设的，包括上海音乐厅平移、挪威馆的建造都是我们公司建造的。从一个建设企业逐渐转向文化内核的核心文化输出的公司，主要也是看到了现在在城市更新过程中一个新的社会商机，很多园区都叫做“创意园”“科创”“文创”，仔细看看这些科创、文创里面的内涵，能够把住户业态达到什么样的目的？就这些板块我们进行了剖析。

在闵行区明德路上面麦可将文创园，是2016年进行打造的，主要引进了300多家台湾文创企业的集群。当时我们花了大概两年时间走访了台湾很多文创各种企业匠人。

大家知道台湾的文创在现在文创界比较领先，实力雄厚。各个方面布在内地的前端，在2016年引进他们的时候，也是花了一些心力，我们这个园区三年免费入驻，大家在行业里哄抢的企业入驻到里面。

我们引入可能是第一点。

第二，想办法服务好他们。今天服务好他们，首先把外来企业的文化能够在当地进行落地，落地的过程有一个叫做“路演”，你不让他路演别人怎么认识他？

还有一个很重要的问题，所有入驻的企业在当地要求生存，如果产品卖不出去，企业不能有后劲为继，也做不下去。

在此当中，不但是文化引流，还做各种各样的露出。比如各种路演，各种文化集市，帮助他们进渠道。最近包括现在新媒体、抖音这些服务都会跟上，企业入驻以后，服务进行配套。一个新型企业入驻以后对当地的渠道不了解，新的久光、百货搞不清楚，我们帮他们打第一站，让他们有信心把自己的产品入驻，才能在园区里长住久安。

300多家企业都是匠心精神，他们都会做东西，但是很难做销售。我们用文化集市的方式，大家现在流行摆地摊，上海推广的灯光夜市也是很好的集群方式。

我们用新媒体、线上帮他们转化露出宣传，另一方面帮助他们进行品牌打造、磨合，进行渠道销售，也是服务我们业主方很好的方式。

今天罗总要说讲讲沉浸式服务，在楼宇当中有一些多功能空间，那个时候造的时候，说可以给他们进行项目路演，大型会议，变成一个公共区域。有的时候会把这些地方变成一个沉浸式的，通过我们的文化演绎，各种载体的服务，文化形式、活动的推出，各种茶会，包括沉浸式服务推动，把他们的产品融入到每个茶会，每一个头脑风暴，每个宴会当中，让他们露出，这是让人心灵融入到文化当中，让他们细心体会文化带给整个美好的状态。使这个产品能够真正在环境当中融合。

今天的业务方比较多，园区比较多，很多东西有了好的物业环境，各方面怎么样把当中的人让他们真正在这里面形成了内部内核的循环圈，我们生意就做出来了，共同把产品推出去，这才是蓬勃，让产业园区越来越蓬勃发展，是大家资源整合很好的方式。

罗水华：大家都知道德国是一个工匠精神的大国，它的设备跟仪器绝对在全世界是最有名的。下面有请马总，他是中德联合会的副会长，我们再把园区提升到国际化，中国与德国的产业合作有什么不同有什么方式可以融合得更好，让国家的制造业走上国际更高的舞台，就是大国工匠，让以前崇洋媚外的态度，现在我是中国人这种自豪的状态。

马树强：谢谢在座的各位。各位都是产业园方面的，都是招商运营的高手。

产业园招商运营方面对我来说是个门外汉，德中就是一个平台，全称叫德中文化经济联合会，由德国和欧盟的商协会今年3月份共同成立的联合会，核心三个方面的资源，你如果招商找我就对了，我就很多的内容和资源。

包含了几个方面：

首先，教育。德国在全世界最有名的是技术应用人才的教育（蓝领双园制教育）（音），我有200多个技术应用大学，如果有办学的可以合作，首先把科技、教育、产业、金融形成一个真正的闭环体系，教育板块是非常重要的板块。

德国的教育不在于全世界排名多高，某一个细分领域它在全世界非常领先，很多是行业冠军。

其次，全直接有4000个细分领域隐性冠军，德国占了1300多个，这个联合会也有这样的大量资源，细分领域的冠军，你做企业能否真正做到国际化，出了本土以外你的品牌出售率达到百分之多少，这才是一个真正国际化的品牌。

中国企业下一步假如说拉起的国潮风，最重要的还是面对全球化，如何以全球化视野、本土的策略实施国际化之路，德国非常值得借鉴和学习。

其次，它几乎占到诺贝尔奖金半数以上，园区要赋能、升级，通过这个联合会可以给你引进诺贝尔的获得者入驻你的园区，通过包括几十家500强企业，过去德国企业在过去三四十年里面，在中国成功落地的有8500多家，大众、奔驰、西门子都是非常有名的，都是联合会的成员。

德中联合会总共有27000个会员，他们的服务不是松散的，非常紧密。德中联合会工作人员80%是德国的，100多位专职人员，很精准为客户的合作做服务。

27000个是核心成员，遍布欧盟的，在联合会46个国家，有27万个成员，其中做过精准调查，现在有接近9万个愿意来中国投资合作，这也是一个不错的机会。要是有需要，我们可以精准对接。

其次在金融方面，我们现在设立了中德并购基金，首期拉了一个300亿的。在我们并购的标的物里面有3000多家已经成功实现了150家的并购，现在对中国来说是一个非常好的“捡漏”的机会，疫情肆虐，欧盟现在还是不容乐观，中国相对来说非常好，他们更看好中国的市场，所以说现在去并购是价格非常低，实现并购是企业发展最快的方式，是你搭上国际快车最快的方式。

我谈了一些德中平台的资源，更重要的要学德国人的精神、德国人的文化，我们谈到文化、谈到创新，它的哲学理念。

德国和中国一样，出了很多哲学家、思想家，但是他们始终贯穿在企业、生活当中的，德国建筑可以150年，现在国内的能用多少年，心里心知肚明。不展开说。

德国所有的建筑没有一个建筑是长得一样的，都是有差异化的，要么颜色不一样，要么形状不一样，要么高矮不一样，处处展示着创新的元素。包括绿色发展可持续，碳中和、碳达峰，当下中国最值得学习的一个国家就是德国，包括它的小城镇发展，现在我们是乡村振兴，德国50万以上的城市就是非常大的城市。大部分都是20、30万人的城市为主。

现在奉贤区是上海招商第一名，我觉得有它的道理。我觉得奉贤的生态太好，更适合未来一张白纸，更适合把生活、工作、产业、求学融为一体的生活半径很便捷的城市才是人们对美好生活跟幸福生活向往，我觉得未来这样的模式才是最好的。

谢谢大家！

 （更多资讯敬请关注 ：物业展，清洁展，垃圾分类展，电动自行车充电展 ，智慧物业展，清洁园林展，智慧社区展 ，2022上海物博会，物业博览会，2021长三角物业管理论坛，2022城市服务展览会 ）

罗水华：谢谢各位嘉宾的精彩分享。今天这个城市，尤其是大的城市，城市越大，人口越多，现在上海今年又把四所大学直接本科毕业直接落户上海本地企业，未来人才的引进、产业的竞争也好，长三角一体化同质化的竞争其实更有利于不管产业园区还是招商相互赋能也好，从能源上进行了集约。

二是人才的聚集高地。在未来长三角从大的规划里面，说2035未来有3亿人的生活圈，3亿人从经济的角度来说，目前长三角经济总量是中国最发达的地区，百强县36个，长三角已经占了26个（三分之二），产业、环境、生活都需要大家共同打造、维护。

感谢各位嘉宾今天分享了这么多，谢谢大家！

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