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 “新社区治理模式下业主大会或业委会采购制度创新”

上海物业展小编汇总上海德同物业管理事务所主任、上海市法治研究会理事、副秘书长刘志立先生，在2024SPME上海国际物业管理产业博览会中“2024物业管理与社会基层治理的融合发展论坛”的精彩分享（二）

    上海2021年出台了《关于物业管理招投标的规定》，有两种方式，一种方式叫招标方式，还有一种叫非招标方式。

2021年之前说可以协议选聘，2021年新的规定出来以后，就把协议选聘这个词去掉了，就明确上海市的规定用招标的方式。招标方式又分两种，一个叫公开招标，一个叫邀请招标，现在出现什么情况呢，去年跟今年在青浦、浦东、宝山、普陀、徐汇都发生了用公开招标的方式的选聘方案通过业主大会，表决这个方案是通过的。

    接下来进平台，评标委员会进行评标，按照评序排序，您的排序的企业供应商要中标，结果是评标结果出来，要上平台进行公告，这个消息马上传到业主群了，业主群里就炸开锅了，说1、2、3里面我们只要2，不要1。就大量的12345信访，这是一种。

    第二种看招标方式，公开招标可能不完全代表民意，我们可不可以业委会或者是用选聘工作小组的方式，业主代表组成一个小组，我们就用协议选聘方式我们自己选，选出自己想要的物业服务企业。最后结果是业委会备受巨大的舆论压力，说你们选的物业服务企业和业委会或者选聘工作小组有猫腻，花了大量时间精力、投入人力，要开业主大会是人力。都要投入的，最终的结果不是业主想要的。这是现实当中实际碰到的问题。

    工程类维修资金使用，一般按照我们上海的专项维修资金管理规约一般约定，物业服务企业是制定工程类维修资金的使用方案，包括其他的方案，一般是由在管物业服务企业提交，业主委员会讨论，业主委员会议决定之后提交业主大会表决通过。就按照这个方案实施。这是个。

    第二个是方案里面要说明的是，这个方案最主要一般是讲7大要素，7大要素当中两个要素非常尴尬。因为它的区别在于和建设工程不一样，因为建设工程要报件，要进固定的场所，公开招标，造价是造价，工程量清单是另外一个单位，你必须是要和后面的施工单位有区分。

    现在碰到的问题是你让物业服务和业委会到哪里单独找一个造价单位，帮你做工程量清单，更多是我们物业服务从自己的供应商库里，找自己的供应商，找施工单位。资治相匹配的，勘察现场，把工程预算和工程量做一下。这个时候施工单位开始提要求了，大的要求非常简单，如果我是施工单位的负责我也会这么想，你既然前期让我做这么多工作，我要参与投标，第二我是希望中标。

    他的很小的要求，对业委会来说，就是一个更高的要求。业委会很难答应它，因为不能不答应他，答应他会体现出不公平，不答应他前期的工程造价、预算、工程量清单谁帮你出，每人出，除非你重新出钱，业委会的老师又不懂。但是物业服务企业有可能是库里的供应商也是希望一条龙服务。你帮我全部做掉，我们想办法让你中标，因为这个不是公司自己内部的采购，是属于客户的采购。提供一些协助。这也情有可原。但是等等现象就容易凑成尴尬。这个是目前最容易造成社区、小区在工程类的维修资金上的项目过程当中容易杂用业主、业委会之间矛盾的一个点。

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