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"写字楼资产管理的一些新的认识",上海物业展小编汇总中国建筑运营管理研究院院长刘勇先生,在2024SPME上海国际物业管理产业博览会中"2024中国（上海）商业楼宇资产管理与运营论坛"的精彩分享(二)

    这几个数字只是想说明几个问题，2024年的写字楼市场经过疫情之后，2023年这一年的市场教训和现实告诉我们，中国的写字楼市场已经回到了10年前，而且以前的很多玩法、或者是很多的经验可能不再适用， 需我们重新考虑、面对。但是说这些数据的时候，其实我们也不一定要特别的悲观。

    如果我们放眼看全球写字楼市场的话，中国的市场可能还会好一点，这个是麦肯锡2023年年底的数据，我们可以看到各个城市包括美国的旧金山、纽约以及伦敦等等这些城市，其实他们的空置率都在上升。而且最新数据显示，2024年一季度美国全国平均的写字楼租金是19.6%，有一些城市超过了30%。出现这个情况有人分析可能是因为疫情的原因，导致很多人开始线上办公了，所以很多员工不来上班，办公室的需求减少了。这里有一个数据，相对疫情之前，现在办公室的人能够上班了，大概是疫情之前的70%左右，而且麦肯锡做了调研，2023年做了调研发现，全球的受访者平均上班的时间，办公室的时间是每周3.5天，但是北京约为3.9天，上海约为3.7天，约高于全球平均水平。因为服务、金融、信息等等行业，办公不受空间的限制，所以他们每周去办公室的天数比其他行业少0.2天。所以可能是因为在线办公的原因，导致了全球很多企业开始缩小面积。这是一个情况。

    这是全球看租金DF的情况，可以看到旧金山的是空置率更大的，北京反而是最小的。我觉得不用太悲观。中国还可以。经济形式来看，是世界货币基金组织发布的报告，他觉得2024-2025年全球经济按照3.2的增速，而且5年后经济增速大概是在3.1%左右，应该会处于几十年来更低的水平。

    但是我们对比一下，其实在亚洲中国的表现虽然没有疫情之前高歌猛进，但是依旧是表现最活跃的城市，季度中国GDP同比增长5.3，比去年环比增长1.6%，对这个大幅超出市场的预期，显示出我们经济比较好，对这一数据我也问了一下北京的一些政府的领导，他们觉得这个数据还是比较可靠的，因为他说他们季度非常忙，为了经济能够增长付出了很多努力。我也相信，中国的经济可能会是全球经济中表现更好的一个。

    因为个原因可能是因为大家发现办公室不需要那么多人，导致了空置率上升，第二个因为全球经济放缓，第三个原因我觉得中国空置率之所以上升，还是跟我们新增供应量非常相关。

    未来3年，中国写字楼的市场供应量年平均的供应量大概在780万平方米，与疫情前5年的水平相同，特别是2024年中国新增供应量超过800万平方米，整个形式可以看到的是一个供大于求的状态。而且是对租户房有利的状态。

    所以基于这个情况，我们预测至少在未来的几年内，全国的空置率一定会持续上升，会超过30%。即便是这么不好的情况，我们也有一些特例，我5月份刚去了日本，我们了解了一下日本的空置率，日本去年的空置率是百分之六点几，今年空置率居然降到5.37%，就这一情况我们感觉有点不可思议，为什么日本空置率下降，租金反而上升，他说日本的写字楼盖的特别合理，交通动线特别方便，去写字楼里面地铁接驳、写字楼周边的配套非常完善，这些日本人非常喜欢上班，导致空置率降低。我觉得未来是不是我们在这方面也可以借鉴学习一下。

    第二个现象是还是很多的租户对高品质的写字楼有需求，我看了麦肯锡报告，去年美国有不少公司把不同区域的写字楼合并，以前做的是80万平方英尺，合并之后做了40万平方英尺的一个写字楼，但是这个写字楼的品质把面积缩小了，但是品质提升了。所以我们对租户写字楼高品质的需求还是有的。

    北京也有这个现象，我举两个例子，一个是东二环的兆泰国际中心，2018年年底入室，2019年做了一个20-30%，就碰到疫情，在北京整体写字楼空置率在20-30%的情况下，出租率达到99%了。我们当时分析的时候，除了东二环有一些大的政府机构注意形象，希望在这里落户之外，其他的有什么原棉，我问他们租赁人员，他们的营销总监说运气。实际上我觉得个他们这个楼宇的品质特别好，就是北京发展大厦是不动产的资产管理团队管理的，就是日本的精细化管理团队管理的特别好，很多人看了之后非常满意，觉得楼宇非常好，管理的特别棒。

    所以选择了他，他现在目前的空置率只有百分之一点几，还有中关村的龙科智讯中心，目前也是重灾区了，他们也在保持97%，我带我们会员看过这栋楼。大家觉得这栋楼不错。他们配套非常好。里面有喷泉这个喷泉每天会吸引很多社区的人来观看或者休息，他们的租户一点都不反感这点，他觉得这个楼里面和社区关系非常融洽，这是一个很难得的事情。也是我们国际上评价一栋写字楼好不好很关键的因素，就是和社区有没有互动。我希望大家如果有机会的话，可以看看这两栋楼，有很多的特色。

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