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会议主题：依法从业，规范服务

会议地点：会议室A厅

会议时间：2019年6月6日

    主持人：尊敬的各位领导、各位嘉宾，大家上午好。欢迎来参加今天的分论坛，今天会议是展会的最后，报名也非常的激烈。现在我们进入个环节，请用热烈的掌声欢迎徐会长致辞。

    徐会长：尊敬的各位领导、各位来宾，物业行业的朋友们，大家下午好。今天是2019上海国际建筑业主与物业管理产业创新发展论坛，也是我们致力城市、服务未来高峰论坛的最后一场分论坛，主题是依法从业，规范服务，在此我谨代表上海市物业管理行业协会向与会的长三角的物业同仁，上海市和各区房屋管理局、市协会以及区专业委员会的领导向本次论坛的特邀演讲嘉宾，以及与会的各物业、企业的代表表示最热烈的欢迎和衷心的感谢。

    大家知道党的十八大以来，围绕习近平新时代中国特色社会主义这样一个战略布局，全面依法治国、全面推进生态文明建设这一关键的词汇频频出现在我们公众的视野里，在此大主题下，2018年上海市先后制定了《住宅小区建设美丽家园3年行动计划》，颁布了《上海市住宅物业管理、消防安全办法》，修订了《上海市住宅物业管理规定》等一系列的政策和法规，由此依法成立服务的内涵和外延，也因此发生了深刻变化，这对我们的行业，对我们物业企业，以及对我们每一位从业人员都提出新的更高要求，作为行业协会协助政府主管部门，加强行业自律，规范经营行为，维护市场秩序，以及参与社区综合治理，推进城市精细化管理等方面担负着义不容辞的责任和使命。

   为此我们特意举办了一场对物业服务新政如何思考和应对的主题论坛，试图帮助和指导物业企业将切实达到各项政策规章要求的主张，能够持续的改进管理和服务，去不断的提升我们顾客和公众的满意度，接下来时间里我们共同聆听各位演讲嘉宾带来的权威解读和精彩分将，本次论坛作为12场分论坛的压轴一定会非常成功，并为此次论坛画上一个圆满的句号，谢谢。

    主持人：非常感谢徐会长的致辞，用非常简洁的描述我们论坛的背景和意义。接下来有请张总进行相关的专家解读。

    张：各位领导、各位同仁，大家上午好。今天非常荣幸在这次展会的压轴戏由我个来大家探讨和分享这个话题，今天我讲解的话题主要是“推动物业管理价格市场化的发展”，大家知道我们上海市物业管理的价格机制，在住宅和非住宅两个领域里面是两个截然不同的，非住宅物业的价格机制，因为受到政府政策的制约，相对来说比较少，但是住宅长期以来受到了政策、政府的定价和指导价的影响，物业管理的价格与成本产生了严重的对抗，成为了整个行业的短板，严重阻碍本次物业管理行业的健康发展。

    围绕这个话题我提出一个观点，就是质价背离是阻碍行业健康发展的关键因素，这个行业发展因素很多，最终追根溯源的话，我们发现质和价的背离，确实长期以来困扰行业发展，尤其是住宅物业发展，为什么这样说？我们看一下我们上海整个的物业情况。

    2017年我们整个全市房屋总建筑面积是12亿多，在这里面非住宅物业占到46%，住宅建筑面积占到53%，这里面可以分为两类，类我们在2014年之前建造了老旧商品房、售后公房、直管公房等我们称为老旧，这是我们建国以来长期存下来，我们居民、老百姓居住的这些房屋，比例占到整个建筑的27%。还有2014年之后新建的住宅，那么将近3个亿，占20%，我们目前大家知道，在我们整个上海政府关心的、老百姓关心的问题比较严重，设施设备陈旧，电机老化，管道陈旧造成了各类的投诉、矛盾主要集中在老旧小区。

    这块问题是我们政府关心的、老百姓关心的，也是我们整个物业企业碰到的，为什么会造成这样的情况呢？我们说住宅物业管理有三个症状，我们必须要重视，个我们本次住宅物业管理的价格，从1995年到2014年，20年间一直采用是政府定价和指导价，我们居民长期依赖于政府统一定价，这块我们在徐汇区过程中间反应最强，老百姓物业管理费怎么定价？大部分就觉得是政府来定价，按照政府的定价来确定，甚至我们许多物业服务企业的领导、小区经理也是这样的观点，所以说依赖政府的定价，以及长期以来的补贴是我们住宅这块的症状。

    第二个症状，10多年来在物业管理价值滞涨的情况下，劳动力成本以及物料成本逐年上升，使物业服务成本与价格产生严重背离，这个问题一直存在，劳动力成本我们将近20年，每年平均5%的速度增长，物料价大家更清楚，平均6-7%，在住宅物业这里面，我们的人员成本占到了70-80%，占整个成本的70-80%，这块价格劳动力价格增长和物料价格增长导致背离。

    第三个症状，价格背离导致企业出现大面积亏损，服务之浪持续下降，业主与服务企业之间的矛盾不断上升，管理费收缴率下降到60-75%，“962121”统计的数据，住宅里面投诉量非常大，我们物业管理的工作难度在我们全市范围里面，服务业行业里面都是比较差的，这个角度来讲什么原因这是今天需要跟大家探讨的。

    我们看一下这张图我们发现，1993年到今年2019，整个政府从业人员或者是我们员工更低工资收入的标准，从1993年的210人每月，到今年的2480，增长的幅度非常低，我们回眸到1993年我们可以发现，整个的政策一直以来在前面全部是政府来出，我们的物业管理费是从1994年开始，关于售后房这块定价之后推出了物业管理费，保安、保洁、保费有了物业管理费的概念，这个价格商品房是在1996年，从这块1996年对老旧公房进行了调节，一直到2005年，我们暂行办法上分成五级，更高等级第五登记也是2块3，推出份菜单式、可选择的服务对这个行业贡献是不可否认的，但是问题在2005年之后到今天这个价格始终没有调整。

    但是成本是在不断的叠加，那么这个问题严重的阻碍了行业的发展，对社会的稳定、对物业服务发展非常大，在人大会议上面很多人大代表提出了这个问题，怎么解决？所以说在2012年调整了售后房的收费标准之后，发现这个问题很难解决，你再调整也很难跟上。在2014年发改委印发了关于开放部分的服务价格意见通知，这个意见通知在简政放权背景下推出的，我们物业指导价格、行政指导价格或者是定价到了2014年正式的终结，现在时至今日价格怎么上来，这是目前行业面临严峻的问题。
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    2018年11月，《上海市住宅物业管理规定》重新修订，从政策上给我们提供了一个方向，在市场化的背景下，我们业务会、业主和我们物业服务企业能不能通过协商的方法来确定物业管理费，政府推出了定价的决策，那么到今天我们回顾行业整个发展的情况，我们可以发现2005-2019年，我们不说之前，整个住宅服务的成本上涨过来，3.5-4倍，换句话说当年1块的物业管理费，如果现在保持原来的标准，那么现在的市场3块不到4块，这块老百姓能不能接受？怎么办？怎么弥补价格和质量之间，成本之间的对立状况？

    我们提出了第二个观点，也就是说质价相符是推进市场价格机制形成的基本宗旨，这也是我们新修订的物业管理规定的根本，上海这个背景下我们政府对这个进行引导，2015年市政府发布了《关于加强住宅小区综合治理的工作意见》还有三年行动计划，在这个计划中同时在9月份印发了《关于建立住宅物业服务收费市场化价格机制有关问题的意见》，明确了这个必须要改变，提出了协商机制这个概念，到去年2018年，倡导市场化协商机制这个问题，在我们住宅物业管理规定的修订版本里面是明确的。

    协商根本的目的在哪里？这块是需要明确的，业主和企业通过合理的协商使物业的要求与费用保持平衡，这是我们需要解决的一大问题，也是我们协商的一个根本的任务，大家可能知道我们的左边这一块是服务的要求，在我们法规里面是明确的，服务的费用在我们法规里面也是明确的，所以这两块怎么取得最终的平衡？是在我们整个市场过程中间，协商机制过程中间需要解决的。这个平衡我们说有两种办法，一种是量出为入，这是我们新建住宅里面、新建住宅小区我们前期物业管理确定价格的时候采取办法，你要什么样的服务我来给什么样的价格。

    第二个方法是我们老旧小区需要量入为出，你现在什么价格我倒推我提供什么样的服务内容，这块能解决吗？老百姓能接受吗？我们服务越来越差，显然这是一个矛盾，所以说这个问题怎么解决？我们业委会代表跟我们物业服务企业代表，在这个协商过程中间怎么把这个平衡给把握好，其实在实践中我们感觉是非常困难的，尤其是要一步到位很难。

    在我们政策导向里明确规定，对协商困难，鼓励双方委托中介机构进行评估，指导双方根据评估结果协商确定物业收费的标准，我们协商过程中间不是价格被动，我们要确定4个问题，个服务范围，第二服务内容、第三服务费用、第三服务标准、这个问题怎么解决？

    观念点价格评估是助推价格协商机制的创新举措，这是一个新兴事物，大家都在尝试，好在我们这个行业，这个价格评估机制已经在民间，老百姓和企业中间不断进行探索和尝试，我们这几年来配合需要企业和业委会进行了价格的评估与调整，目前来说困难虽然很多，但是成功的案例也非常多，我们管理家族这块业务会委托我们价格评估连续做了3次，到2年我们做的价格现在已经调整了3回，所以说这个在整个市场过程中间可行性应该说是可以的。

   在实践探索的基础上，大家价格评估机制怎么协调，在政府、行业协会和企业合力助推下逐步形成，我们看一下这个过程，2013年我们徐汇区政府、房地局跟我们共同开展了《上海市物业服务收费的价格第三方评估机制评估报告》，对政策制定提出了良好的建议，2015年《上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划》也对市场价格机制形成提出了要求，《关于建立住宅物业服务收费市场化价格机制有关问题的意见》更是明确通第三方评估推动行业发展，这个问题也就是去年下半年开始我们制度性的配套充分建立，《关于开展住宅物业服务价格评估工作的通知》、《关于印发上海市住宅物业服务价格评估管理办法（试行）的通知》，还有第三个《关于引发住宅物业服务价格评价的规范的通知》，第三方中介机构怎么评估，规范。

    这个规范合作过程中间，最新出炉的是这个，批物业服务价格评估的培训，我们两个共同举办，报名有200多人，批通过培训以后，批参加培训将近40多人，培训之后通过规范的备案，现在批，我隆重推荐行业的两家，是上海笃诚房地产咨询有限公司，还有就是上海志玱物业管理事务中心。

    费用基本的参数，怎么来评估？其实刚才讲了就解决四个问题，服务范围确定，第二服务内容确定，我们说保安、保修、业主服务等等，最后服务标准要确定，到底是什么样的评估，通过三个才能评估价格，这是我要分享的思路。

    最后我想介绍一下上海操作规范文件，就是团体标准，《住宅物业服务价格评估规范》，这里面一共6个章节，这其中有一个非常重要的内容，就是对评估双方，业主这块和评估方这块都进行了明确的标准，责任和任务全部都界定，具体怎样操作加以规范。我们现在备案的中介机构每做一项必须在协会进行备案。

    最后我们分享一下，价格市场化背景下，本市物业管理行业的发展趋势。我想跟大家分享三个方面，个服务企业整体的收入将提升，这个显而易见，我们接触的客户了解到，许多企业都在明确下达指标，我们多少小区，每年10-20%必须把物业管理费提升上去，通过协商、通过导入第三方，但是提上去收入增加了并不意味着就增加，我们要补缺口，这是个。

    第二个住宅物业市场竞争加剧，很多好的企业不愿意管，都气跑了，现在价格提高以后，我们企业不能沾沾自喜了，因为你价格提高以后，许多企业会来竞争，所以从这个角度来讲，这个市场的竞争会不断的加强，尤其是现在上市公司，大家可能知道资本的导入之后对行业的收入非常大，许多资本旗下的，上市公司旗下的企业在市场规模空间并不是，以产业的规模、产业的收入，对我们行业市场化竞争会起到更加的激烈，但是也是一个推动。

    最后一点整个行业的监管力度会增强，这块主要表现在几个方面，大家比较清楚，我们现在各个区局、街道对整个社区的物业管理兼顾力度不断增强，这块整个招投标事件，价格评估出来以后，我们投标过程中间、招标过程中间包括我们评标委员会的评委，他们这把尺子会不会完全按照这个走值得我们深思。

    由于时间关系我从这三个方面跟大家做分享和探讨，我想到此结束我的报告，谢谢大家。

    主持人：非常感谢张总给我们的专业解读，今天大家看到这个场面非常的热烈，我们现在有请第二个环节，我们李科长关于维修基金的管理，大家掌声欢迎。

    陈科长：尊敬的各位领导、各位行业同仁大家上午好，很荣幸跟大家分享一下维修资金的相关工作，这块工作对我们物业管理行业来说进入小区就离不开费用，费用两块，一块我们去收的物业管理费，另外一块很大的工作就是维修资金这块工作，我们这块在维修资金的使用过程中，应该说上海积累了很多宝贵的经验，从我们2008年建设部相关住宅5号令，也是根据上海2000年的维修资金管理办法延伸出来的，我们上海维修资金在全国，我们基本上每个月收2-3次外省市到我们上海调研、学习维修资金的相关工作，应该很自豪的说上海维修资金工作做得还是非常不错，这也离不开行业，各个行业特别是我们物业管理行业的企业在这块工作的努力分不开。

    今天跟大家一起交流分享是“维修资金管理的相关介绍”，大家知道我说“看病钱”，原来我们说“养老钱”，我们这块维修资金，我们年轻人也会生病，不是新房子就没有毛病，过了保质期以后也会出现毛病，大家看一下我们所谓的“看病钱”，我们这么多年每年在使用，而且每年在增长得到社会各界广泛关注，大家看一下媒体报告或者是新舆论的媒体情况下，关于维修资金的报告很多，在座大多数物业企业，甚至小区的各种事物，我想很多都是跟钱有关，离不开“钱”这个字，这个钱如何管好，三架马车，这里面工作有千丝万缕的关系。

    对上海来说我们从90年代中期做维修资金，最早从售后房开始，1994年房改以后建立了制度，我们商品房1996年在物业管理服务费提出这样的观点，维修资金在上海历史比较悠远，相关制度比较完善，对设备正常使用发挥了重要的作用。我今天主要交流分享四方面的内容，一是我们的基本情况，第二是政策法规，政策法规刚才张总基本已经讲到，我简单点一点。第三是使用监管，第四是公共收益，也是我们今年维修资金工作中最重点的一块工作。

    大家看一下我们目前上海的维修资金为两块，一个是商品住宅维修资金和售后房维修资金，有两个模式。具体的管理模式有两种，我们商品住宅一个是业主大会成立前，我们通过是政府代管，这块资金存放在我们政府开设的银行帐户里面。第二平时我们大部分物业公司接触比较多一块，业主大会成立以后维修资金的使用，这块是在业主大会的名下，我们有一个原则是专户存储、专款专用、业主抉择、自我管理，政府指导和监督，这是大的原则。

    售后房，我代表市房管局这快，主要讲解商品房维修资金，累计使用了174亿，现余额700多亿，我们使用量非常少，上海为什么使用量非常多，我们钱已经到业主大会名下，由物业公司一起把关、一起使用，政策法规简单看一下，个1994年售后房的管理暂行办法出台以后确定了维修资金这个制度的确立，1996年暂行办法商品房的一个服务费出来以后，也明确了维修资金，后面是1998年的建设部的维修资金办法，也从全国层面明确了维修资金的相关制度。

    第二阶段是2000年，上海市全国最早设立商品住宅维修资金管理办法城市，2003、2004年办法出台，全国层面对维修资金有进一步的阐释。第三阶段2018年11月份我们做了修订，大家应该知道，这一个新的规定，实际上大部分的内容，大家可以仔细去看一下，对业委会、维修资金是着重的讲解。

    第三块使用和监管里面，这个我简单介绍一下，大部分人都知道，维修资金的使用有两个模式，一个是一般维修和紧急维修，通常情况下我们以一般维修为主，出方案业主大会表决、施工比较简单。还有就是紧急维修，在今年的新规定里面着重突出政府代为维修。第二是维修资金的使用监管，我们一共三个方面，个是网上监管，我们所有维修资金必须走系统，不走系统没办法去银行，第二“三审”制度，审价、审计和审核。第三个信息公开制度。

    在一般维修里面有两类，一个业主大会成立前我们有专户维修，这个可以用，谁去征询业主的意见，居委会，居委会替代业务会的角色来和业主的意见，业主大会成立后的开户，这里面提醒什么，我们一般来说在小区里面使用维修资金有三个授权大家记住，一个是物业公司直接组织维修，授权物业公司，就不需要到业主大会或者是业委会征询，你业主大会授权2000块钱一下，我们直接开展项目，不需要开会表决。

    第二个相对大一点设计到部分业主，会涉及业务会的授权，由业务会签字审核后就可以实施维修。最后一个工程量比较大，基本涉及全小区的，范围比较广的，业主大会表决后的维修，超出业务会的维修，我待会儿会着重讲解一下在目前使用监管中出现的问题。
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    第二个紧急维修，紧急维修使用量来说不多，占的比例很少。但是近几年量开始逐年上升，主要是消费的电梯，而且一用就是上百万，不是几万都可以解决的电梯和消防。这块今年3月1日新实施的规定里面着重提了两块的改变，大家知道一下，业主大会成立前的几次维修，由区房管局对实施方案进行审核，现在房管机构审核，所有的审核能下沉，我们物业公司涉及到小区，不管是业务会成立前还是成立后，正常情况的审核都是由街政审核，区局知道这个情况。

    还有一个业主大会成立后，现在主要有两块，一个是什么？业务会审核同意可以组织维修，如果业务会审核不通过，接下来由我们的政府组织代为维修，这块工作原来是在我们新规定颁布以后政策讲解，应该各个区大部分物业公司都讲解到，这块实际目前还没有组织开展过，里面涉及到很多问题，包括银行之间的问题。可以看一下这个情景，一个是水泵、水箱，目前五类情况下可以基金维修。

    接下来一组数据大家可以看一下，我们从去年开始请了专门大数据分析公司，对我们维修资金这么多年来的使用情况进行了统计分析，大家看一下从2013-2018年，我们维修资金使用量逐年递增，而且递增逐年提高，为什么？因为我们的房子越来越老，原来老房子的修理量会越来越大。
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    第二块内容是维修资金的使用监管，我从以下三个方面讲：

    个是网上监管介绍过，全流程通过系统走的，没有系统打印出来的各种单据，物业公司没有办法到银行自取钱。

    第二个三审，超过5万的工程必须要进行审价。业务会人期届满换届这块工作，业务会换届会对上一期审计。审核银行怎么做？跟我们企业实时的对接，送到银行纸质上面都有条码，我们没有办法现金直接拿出来，通过审核以后转到物业公司的帐户。

    第三块信息公开制度，所谓信息公开就是要让老百姓知道，小区里的维修资金，公共收益怎么用？业主每年受到银行下发的结存单，一年两次维修资金的帐户公布，这也是我们各个街政、房办、区局、市局到小区重点检查的内容，你说服务好不好我不可能拉着每一个居民问，但是维修资金的帐户公布一目了然，还有新规定实施以后公共收益每季度一次，这也是对我们物业公司来说面临比较重大的调整，解释老百姓现在是舆论最为关注的工作就是公共收益。还有我们APP业主也可以查询到小区每一步工程流水，大家不要认为作为工程项目都可以通过网上查得到，大家在做每一个单或者是工程分摊的时候，尽量规范公平、公正。

    特定加了一张度，这是我们大数据分析里面出来一张表，这张表局里面领导都很关注，我们看看题目是什么？2018年超出物业企业授权范围且未审价工程数量分布，大家可以看一下，从3万开始看好了，大家看已经平台，大家看到红色的，上面把这个是放大的，可以看一下，从4万8千开始，到49999，我列举了2018年最信的数据，从2013年我们工作以来每年都是翘尾，这个数量是逐年递增，可以看到这里面为什么4万8到49999这个这个特别大，这是到2017年的数据分布，全上海物业公司审价我们都有清单，每一个物业公司，每个小区做了哪些工程，有意思规避审价的清单都有，大家可以看一下，每个区都有，我们看一下物业公司哪个区成绩比较好、哪个区成绩比较差，平时工作中能感觉到，哪一个区平时的监管力度比较大，可能相对来说这块。

    你们平时工作可能增加一点麻烦，但是最后是形成一种什么情况？是良性的循环，对小区居民、小区业主、居委会来说，你在这个小区里工作，帮小区管物业、维修资金管这期工作，没问题，老百姓不投诉，政府工作不找你是更大的好处，我们看一下我们这么多年我们数据逐年提高，相对应可以看到左下角这块，规避审价工程的量也在逐年的增加，实际呈一个正比，很多的不一定是我们物业公司的层面，有些可能是业务会为了什么目的，在这些工程里面故意拆分，刚才那张表回过来看一下，为什么翘尾现象，明明是10万的工程、15万的工程可以拆成三个、四个、五个这样的工程，每个小区都有这样的情况，这里面涉及到方方面面的问题，可以自我检查是不是有这一类问题，这一类问题老百姓发现对物业公司小区之后会打折扣，大家在工程审价方面尽量做到规范。

    新规95条，其中有9条涉及到公共收益，全文16处提到公共收益这个概念，在新的条例里面、新的规定里面将挪用、侵占公共收益列为处罚范围，甚至要追究刑事责任，我们物业公司公共收益是谁的？不是我们物业公司的，是小区业主，我们物业公司是代收代付的行为。

    接下来是图表文字我没有，大家可以看一下，这是一张收入的一张表，大家看2018年入了6个亿的资金，我们2018年维修资金使用量是11个亿，全市维修资金使用11个亿，我们帮你收了公共收益入账16个亿，这6个亿在全市真正公共收益实际比例是多少我们都不知道，知道是谁呢？只有我们物业公司知道，这个账最清楚是物业公司，居委会也不知道、业委会也不知道，广告费这是大的，大家可以看一下右下角的图是每个区的一个公共收益的入账情况，这个跟每一个区的大小有关系。

    第二个最直接的关系是跟每一个区里的行政监管部门对公共收益这件事情上抓的力度、花的精力是有关系，大家看一下闵行、浦东在全市排位是更高的，我们一年收到1.3个亿，占全市居民20%，政府监管、街道推进好的好处是什么？老百姓满意度提高。

    接下来看这个图，这几个比例是什么意思？大家可以猜猜看，更高的2018年39.5%，从最右边几个数字猜测一下，这个比例是什么意思？我们大部分物业公司都在这数字里面，先看后面的6941是系统中注册的物业公司，2018年有6941，有公共收益入账的2742，比例在逐年提高，按照要求这个还是很少，可耻的是统计了一下，2019年1-5月份全市公共收入入账达到了4.2亿，今年应该能超10个亿，希望大家把这个赶上去。

    这里临时加了一张图，我们大数据分析里面各类维修资金使用方面的工作都做了一个排名，如果我们可以做到细的话可以做到每一个小区经理管的是什么情况，大数据好处就是把小区每一个数据完完整整展示出来，这不是入账多的物业公司，是入账率更高，实际上我们大家可以看到路管的小区越多公共收益越多，归根到底这里面主要是物业公司起到作用，这笔钱首先是物业收的，把钱收好明明白白让老百姓有一个踏实。

    这是使用可以看一下，2018年我们收的资金是怎么用的，收益补充维修资金2.2个亿是补充的，我们还没有达到这个标准要求，新规是50%，我们去年一年是2.2亿维修资金是补充了维修资金，这个很难了，全上海初步统计了一下，近几年做过的，这里面包括什么？这块工作对上海来说是刻不容缓的阶段，我们商品房为主的物业公司，管小区里面已经有2000多的小区低于30%，应该到法定的线，有46个非常少，建设部最近也在调研，这个目标在修改我们维修资金管理办法着重强调是维修资金的续酬的问题。

    还有一个是我们公共收益的使用，在使用面我想展开讲讲什么呢？现在我们大部分的物业企业跟业务会谈比例，三七、四六，谈好剩下的钱入账或者是维修给一部分到维修资金的系统里面，实际上大家可以看到这里面是否真正意义上全部用在我们维修，而是用于我们物业管理不足的方面，大家可以思考这个问题，我们总体上今年对全市的区或者是街政，维修资金考核里面公共收益的入账必须提高，有些提高到80-90%，虽然有些物业公司入账还是停留一个季度100块，不否认对这种的，我们更关心要养成良性的互动和习惯，让物业公司，让小区经理跟业务会贯彻宣传一下这个事情。

    钱入到我们维修资金系统里面后，不是不让我们物业公司、不让我们业务会用，而是把这个账进去以后明明白白、清清楚楚，让业主知道，而不是藏在物业公司自己的账篷，我们一些小区存在业务会主任或者是副主任私人的账户上也有，请各位很多物业公司特别管商品房为主，涉及到公共收益这块千万要提醒，而且今年也是我们全市在督察、检查各个小区里面重点，也是扣分的重点，大家知道现在扣的分对我们物业企业来说影响多大，杀伤力多大大家应该知道，请大家今年下半年的工作中对公共收益这块工作还是要引起重视。

    接下来跟大家一起共勉8个字，公开、透明、经济、规范，用在整个行业里面任何一件事情都可以，都适用，为什么我特别要放在这里，我们物业公司能把这8个字做到，维修资金管好、公共收益管好，业务会、业主肯定会续签，我说了一个很简单的道理，这块工作做好了，老百姓满意了，形成良性的互动，对我们公司提升有帮助、有价值，谢谢大家。

    主持人：非常感谢李科带给我们权威解读，我们接下来用热烈的掌声欢迎刘处给我们带来上海市住宅物业消防安全管理。

   刘：大家上午好，非常高兴今天能有这样的机会在这里做上海市住宅物业消防安全管理工作做一个交流和沟通，上海人口聚集、产业多样化的超大型城市，保障安居乐业和社会平稳发展一直是我们消防人追求和目标，在座各位都是我们物业管理的从业人员，其实我个人认为最直接面向单位和个人提供各种生活、学习、工作、服务保障的工作，而我们整个服务事项安全管理其实也是重要的方面。

    整个的安全管理当中为什么重要，其实整个生活的安全才能最终给我们每个人增加幸福感，整个安全管理中消防工作也是切身相关的，消防事故大家经历过知道，这也是对每一个家庭或者是每一个单位、每一个企业都有损失和后果的，而且也是颠覆性，所以今天我就三个方面跟大家做一个交流。

    首先想跟大家分享一下，我们在做这项服务安全事项管理当中特别是消防方面有哪些法律规定，这些法律规定赋予哪些法定的责任，我们履行责任当中哪些注意。我们在走在全国前列，为什么有这么多的规定，我简单统计了一下，大家看一下，我们2010-2016年整个的火灾情况，可以说从这张表格当中可以看到，在住宅、建筑当中发生的火灾一直以来是占到总火灾起数近一半，从2011-2016整个占到45%左右，亡人数占到72%，伤人数是64%，我们可以看到加强是非常重要的。

    我们先简单介绍一下我们到底在物业服务企业对消防安全管理事项当中有哪些具体的法律规定，首先说一下《消防法》，这当中非常明确提出来第十八条第二款，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的公共消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，还有《上海市消防条例》第十七条规定也有相关的要求。

    我们各个物业公司在具体工作当中真正能接触到是政府规章，也就是我们2017年9月1日正式实施的《上海市住宅物业消防安全管理办法》，从监督、管理等等有很多的规定，前面所说法律、相关内容在里面都有所涉及，相信各个企业都进行了学习，同时提示一下具体工作当中我们物业服务从层面上有了标准化管理，这个可能不太关注公共安全行业标准里面有一个《住宅物业消防安全管理》，大家从整个框架设计的话，这个规范、这个标准是要参考，同时前面也介绍了上海市物业管理规定，这是新修订的，针对消防来讲这块内容更细化。
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    上面所有的法律法规赋予我们物业服务企业有哪些法定责任和工作任务？大家可能比较关注，我罗列到底有哪些责任。我们有几主体，今天针对我们来宾，我主要介绍一下物业服务企业的九大责任，首先点非常清楚，大家合同约定的消防防范服务事项，还有公章制度的规定，归档还有员工的培训是这样一个内容。第三块内容主要涉及到日常的工作，包括巡查、检查、隐患排查，还有一些就是日常的一些设备设施的检查。第四块内容是整个对消防设施器材以及设备以及标志的一些管理，这是有法律责任的，在具体工作当中这块内容有最多法律风险的，这个会讲一下。第五块定期组织等等，特别强调一下我们上海提出来针对老弱病残有专项的，上海进入老龄化，针对这样的特殊情况我们要求人民关怀的精神把这块内容纳进去。

    从115火灾以后，从层面包括上海地方层面针对我们高层建筑，特别是高层住宅建筑，整个消防等级有所提升，以前大家的高层住宅当中看到消防设施只有放火拴，新建的高层住宅建筑我们准备的所有消防设施，这里面除了有一些涉及不到，基本上所有的报警都有涉及，这些新的不同种类消防设施增加我们每一个小区有消防控制室，这里面有一系列的规定要求，我们针对物业的消防安全管理水准跟单位的或者跟公共建筑的基本上差不多了，针对这个消防控制的管理，大家能够提高认识，不要所谓物业人员值班简单的登记，我们有一个操作证、上岗证等等，希望大家回去可以关注一下。还有督促业主工作和配合主管部门的相关工作，可能是专项法规义务。

    首先讲一下这么多消防责任到底落到日常工作当中，我们应该每天做一些什么或者是怎么做能够达到我们的编辑呢？我归纳总结一下，首先从块开始说，个我们有一个每日巡查工作，主要是巡查什么？建筑立面的公共部位、安全出口，每日巡查。同时每月进行专项的检查，主要检查具体性的行为，发现并消除火灾隐患，这两项工作每日巡查、每月检查，希望大家都要做好记录，任何工作事后的检查都看大家的工作记录，同时消防演练也有内容，对我们从业人员进行员工培训，这个不是针对业主和物业，是针对我们内部员工，每年根据应急疏散预案进行演练，希望大家每年一定要做的，这些内容最后都可能作为我们发生重大火灾之后最重要的一个。

    每日巡查、每月检查工作是缺失的，整个工作是有相关的问题，实际上不作为一个失火原因的因素，法律层面上没有对，今后对我们消防管理工作提出一个公告。还有消防法案，我们从2017年规章实施之后，其实给我们所有消防执法人员给大家收获，近两年对消防法案的管理以督促整改为主，我们消防法案不完备或者有事故是有法律责任的，这个有什么内容？我们标准法管理当中很明确。

    主要两块内容，一个是整个住宅业务管理的基本情况，包括管理的概括有哪些重点部位，有哪也法律文书，有哪些证明，整个管理人员的架构，要求每一个住宅小区做一个微型消防站，希望可以作为一个基本信息登记里面，同时我说了消防控制室操作人员、工作人员等等，在基本情况都进行阐释，大家看到一个情况一个表，如果不做事后有很多的法律后果。

    还有一块内容日常消防管理情况，大家要进行一个记录，比如说前面说到放火检查、巡查，隐患整改的记录，还有日常的，住宅物业根据目前分工是中央派出所进行审查，我们下发监督检查通知书希望大家存好、备好，这也是很重要的内容，还有值班记录本，这个记录本做公共建筑管理的话，我们不是有标准化的模板，大家有条件可以购买，没有条件自己可以打印，但是记录的事项和内容要符合相关规定。

    最后我们教育培训、火灾事故记录还有一些奖惩，这是我们自己内部有自己的记录，整个消防法案大家看到不是很复杂，希望大家重视起来，如果现在还没有做的，每一个物业单位针对每一个服务的小区进行一个制作，以备后续察看，这一个档案。

    还有房屋装饰装修，这项工作相信每一个物业管理单位日常工作都有这块内容，装修相关内容涉及到逻辑、安全等等，这里提示一下吧消防的事项放在统一告知业主的环节当中，还有电动车充电放在每日巡查、每月检查也是可以的，我们自己了解的数据来讲，特别针对一些老旧小区，把电动车随意停靠在楼道内，电梯的燃烧速度几秒钟之后充斥整个楼道，导致楼上的疏散，我们这次规章当中也是领导的要求，必须作为独立的选项写在规章当中，明确监管的事项，关于电动车的巡查，现在法定上给我们物业服务企业的项目，有条件现在目前各个区、房管局实施工程，就是集中充电，特别是老旧小区，希望相关的业主配合政府做好这项工作。

    最后一块是笼统的责任任务，我们有一些长期性、有一些一次性，比如制定制度、操作规程，大家根据自己的工作做，这个后面详细再讲一下。同时我们可能还有法律的一些报警，配合火灾现场、调查等等这样一些业务。我们讲检查、巡查都特别要求了，我们住宅小区里面哪些是消防特别明确的禁止性行为，也是你们监督检查的重点，主要可能有九项梳理了一下，现有法律法规。

    搭建违章建筑，这个由房管牵头的一个违章建筑的查改，这两年力度很大也做得相当好，希望我们针对小区的情况有没有违章搭建、违章使用。第二块内容就是消防设施的管理，这些消防设施包括了前面讲了报警、消火拴等等。大家不能知道什么是防火区域，大家一定要确保13米范围之内有空间不能占用。另外大家知道消防车道不能占用。再着重讲一下政府规章的上海独有的，可能前期我们经过调研的时候，跟各个住宅物业当中非常普遍的地方，可能最近会好一点，对于建筑原有的设备，地面可能很少间，对设备层、车库，大家具体过程都会看到这些区域被业主、业务会或者是物业服务企业比比皆是，我们当时便于管理，或者提高成本，出租给我们所谓的物业从业人员比如说清洁工、保安等等，我们前期调研发现非常普遍，这次政府规章明确当中提出来，这块内容作为我们之后的重点内容，希望各个团队企业如果有相关内容回去加以整改。没有的话就提醒一下，也是我们这次栗改的重点。

    前面讲消防设施，为什么讲消防设施呢？非常重要，消防设施包括所有的火灾，包括杭州的火灾也是在讲这个事情，有没有管好，有没有火灾当中及时使用，都是我们的问题，比例比较高，都是消防机构对于物业处罚的案例非常高，大家可以看到共用消防设施法定责任在我们企业，可能大家认为这个消防设施全是业主的，为什么物业企业呢？对不起，我们物业服务企业不光提供民事上的服务，大家确实提供了公共安全管理的职责，我们依法当中，大家作为公民对公共安全都要管理，特别是有责任的企业，对消防设施的维护管理非常重要，希望大家引起重视。

    怎么管理？我已经讲过这几年高层建筑当中消防设施非常专业，如果大家一时觉得自己管不了没问题，可以请第三方委托专业的服务机构进行管理，这是比较好的管理方式，你出钱他出力，同时还可以进行监督，我们企业可能自己力量强悍可以自己管理也可以。还有一个给大家提示出来，这是特别日常当中提示消防安全标志的问题，我现在提出所有工作都是有法律风险的，消防安全标识工作也是2017年开始对上海所有住宅建筑要求的内容。

    有两块内容其实非常简单，我们上面大的公司，母公司作为模板下发很简单，一定在出入口就是一个标签，大家看到旅馆里都会贴标签提示火灾的危险性，告诉小区里面在各个建筑物的位置和疏散路线等等，标志哪些是安全出口，这些很多企业做得非常好，这些标识贴上去就可以，楼道内的消防设施禁止占用和遮挡标志，对于标识标志目前来说，我们整个消防机构没有进行大量、样式的统一，各个物业自己去做组合，没有统一不代表不做，这是要做的情况。

    还有专项维修基金，我们上海市住宅物业管理规定刚刚颁布，修订实施，把这项老大难问题基本上已经解决掉的，当时看到我们2017年想的办法是什么，我们非常理解物业服务企业对公共消防设施维修难的问题，我们可能接到消防部门发的责令限期改造，我们非常想要修缮，但是考虑相关法规的内容，这个也非常困难，我们是不能动的，但是法律责任在我们物业服务企业头上，我们设定了这样的流程，现在流程可能更加简化了，就是说个很简单，如果你住宅小区监管范围内容的供应消防坏了，一定接到法律文书，拿着法律文书到业委会，我们收到法律文书你小区消防损坏我们要修订，如果同意我们按照流程招投标进行修复。

    如果业委会不同意我们反馈消防救援机构，然后告诉给区房管部门，现在目前来说房管部门职责下发，我们当时写的时候，整个情况是跟市区两级房管部门，跟物业调整我们区、街道、乡镇，这一层级的房管部门由我们给房管部门，房管部门代维修给一个通知书给业委会，我们写的是法律强制执行。我们跟银行协商未果，银行认为他们没有办法通过银行法的规定划拨属于业务会的帐户，这个程序到人民法院强制执行，这个更加简化了，我们要跟整个上海市维修进行正，整个流程是这样的，

    某一个小区被发了重大隐患火灾通知书或者是重大火灾责任事故在相关部门评选文明小区是一票否决的，这个分数给到相关的区房管部门，这是总结了消防安全责任和法律责任的表格及

    最后讲一下前面说了很多工作，大家疏忽、不重视没有做到怎么办？非常明确几块法律责任，一个是公共消防设施的情况，如果大家没有保证住宅管理区域公共消防设施的完整，根据消防法的规定责令改正同时罚款5000-5万，还有政府规章有两块内容，没有设置消防管理标志，很简单就是禁止性的行为通道，还有安全出口、灭火器使用方法等等，没有做就责令改正罚款5000-2万，情节严重罚2-5万，消防法案不规范我们就改变，不改正进行举报，我们现在这两轮都是按照警报处理，根据法律实施推进，我们再不整改可能严重。

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