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  澳大利亚位于南太平洋和印度洋之间，是世界拥有自有住房最多的之一，90%的人口居住在城市，物业管理至关重要。经过多年的发展，澳大利亚形成了健全完善的物业管理体系。

　　良好的物业管理环境

　　澳大利亚是一个市场经济，公众的私权意识、消费意识、有偿服务意识、等价交换意识、按质论价意识较强。这些意识体现在物业管理上，一是业主自愿接受花钱买服务的管理形式，主动聘请有资格的物业管理经理人帮助其经营管理物业，认为享受服务支付物业管理费是理所当然的，拒付物业管理费被视为违背社会公德和法律的行为。二是公众积极参与物业管理，对物业管理的有关事项积极发表意见，并按照一定的议事规则作出决策，配合、监督物业管理工作。这些意识已形成社会共识，营造了物业管理的良好环境。

　　澳大利亚物业管理的法律健全，有的法律，州有州级的法律。澳大利亚的物业管理法律主要有《物业、股票及商业代理法案》、《分层楼宇计划（自由保有的不动产开发）法案1973》、《分层楼宇计划管理法案1996》等，各州还有相应的法规。这些法案对物业管理涉及的法律关系，如业主与业主的关系、业主法团及业主法团委员会的产生及其责任、业主和使用人的责任、业主与物业管理代理人的关系等都有明确规定。

　　牌照不同，管理项目亦不同

　　在澳大利亚，成立物业服务公司必须向政府有关部门申请牌照，从业人员必须具备相应的专业知识和技能。由于物业分类较多，不同种类的物业项目有不同的特点，所以产生了不同的物业管理牌照。持居民住宅牌照的不能管理商业办公楼物业等非住宅项目，而持工业用房牌照的不能管理购物中心大楼物业项目。从业人员必须经过6个月至3年的物业管理课程学习，并经承认的培训机构考试合格后才能担任项目经理职务，再经过3年的实践，才有资格挂牌开办物业服务企业。政府对培训机构也有相应的条件限制。物业服务公司或物业代理人也受政府的监督和检查。若发现有违纪违法行为，将受到不同形式的处罚和制裁，如罚款、吊销或暂停牌照，严重的甚至会判刑。

　　独特的物业管理模式

　　在澳大利亚，由于住宅楼的业主只拥有大楼的一小部分产权，即仅限于其居住的一定范围内的空间，因此住宅区需要有一个由业主组成的大楼管理委员会来管理大楼的外围及楼内的物业。

　　业主在没办理入住前，由开发商聘请物业服务公司，同时向物业服务公司收取一笔管理权转让费。物业服务公司不需要前期介入，在个业主办理入住的时候，物业管理工作才开始运行。业主入住初期开始成立业主委员会，由开发商根据售楼时掌握的情况与物业服务公司一同策划成立业主委员会。一般做法是由业主中的几个人组成管委会，并推选一人为负责人，该负责人负责大楼的所有事务，包括在银行设立帐户，委托专业公司或个人负责清洁、绿化、管道维修及大楼保安等。管委会的其他人起协助和监督作用，如检查管理费是否用于大楼的合理开支等。管委会有权制定管理标准，开支不够时可适当增加，如果有剩余，更新公用设施。

　　业主委员会是住宅小区管理的主体，与物业服务公司合署办公，共同制定小区管理方案、业主公约、服务内容、服务标准、收费标准，重大问题开会表决，物业管理员有表决权。这种方式是真正的共管模式，业主委员会委员是有酬参与管理。业主委员会与物业服务公司签订管理协议，明确责、权、利。每季度物业服务公司向全体业主公布经营情况，未在家住的业主以书面形式邮寄，年末接受业主委员会审评。

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物业管理体系明确而具体

　　澳大利亚的物业管理体系，明确具体。发生纠纷时，通过磋商、调解、遵守附例通知、裁定员作出指令、委员会听证会等方式解决。如澳大利亚新南威尔市州的物业管理由公平贸易部负责，具体工作由分层楼宇计划及调解服务处负责。一个物业管理区域，有关权利人在办理土地业权登记时，业主法团就自然形成了。一般情况下，业主法团最初是原业主，通常为建筑商或开发商。当全部单位权利的1/3售出时，原业主在两个月内主持召开次年度全体会议，否则会被罚款。在次年度全体会议上，原业主的投票权有所限制。如果原业主拥有全部单位权利的1/2或更多，投票时其投票值降至单位权利的1/3。次年度全体会议的议程主要是选举业主法团委员会，决定委派物业管理代理人，决定保险、征收款、账户记录及限制事宜、附例等。业主法团可以采取招标、协议等方式选聘物业服务公司。如果次年度全体会议召开未产生业主法团委员会，或者次年度全体会议产生了业主法团委员会，但未委任秘书、财务主管等办事人员，业主可以向裁定员申请指令，要求派人来组织召开全体会议，选举业主法团委员会，或召集业主法团委员会委任办事人员。业主法团委员会是一个代表业主或业主提名人的团体，负责管理分层楼宇计划的日常运作。

　　欠费现象很少

　　澳大利亚的物业管理费，由业主法团向业主征收，所有征收款均按物业管理区域单位权利的比例来计算，一般按使用面积计征。法律规定，业主法团必须投保建筑物损坏险、公共责任险、劳工赔偿险和义工保险，必须建立管理基金和偿债基金。管理基金用于经常性的日常开支，偿债基金用于支付未来的资金需要。不支付物业管理费的业主，在有关会议上没有发言权和投票权，在其出售房屋时也将受到一定的限制，并留下不良记录。因此，欠费及拒缴物业管理费的现象很少。业主和客户的责任由业主法团通过附例来规定，附例在噪音控制、车辆停放、公共物业维护、被邀请人的行为举止、晾晒衣物等19个方面，对业主和客户的行为进行规范。

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　　物业费收取的方式也很特别，方法是在规定时间内由银行划拨，业主自己到银行去交。时间按季度、半年或一年不等，取决于双方共同的约定。物业服务公司将管理费的一部分交保险公司投保，一旦出现业主出国、发生意外或业主赖帐，不能正常交费时由保险公司支付物业管理费。对违背公约的业主，业主委员会有权开会做出决定，免去他在小区享有的一切权力，甚至起诉到法院。这一条很厉害，会使违约的业主在众人面前抬不起头，感觉无地自容。

　　共用物业管理费用分摊

　　澳大利亚对共用物业和各单元及附属地域之间的界限有明确的划分，分层楼宇图必须在土地业权办事处进行登记。共用物业是指未包括在任何单元及附属地域中的土地和建筑物。法律规定，共用物业由所有单位的所有人按照与各自应享权利的比例份额按份共有，各共有人都有义务维护管理。没有业主法团的允许，业主不得增加额外设施或进行结构改造。单位所有人或通过其提出要求的其他人要求使用部分共用设施的特权，必须由业主法团赋予。

　　澳大利亚的居民小区都设会所，会所内有游泳池、球类、棋类、健身室。这些场所无人管理，但每家发一把钥匙，需用时自行开门进行娱乐活动。平时活动的人数较少，多是业主亲朋好友来访时在会所相聚。在会所活动，健身娱乐，包括使用烧烤炉，都是免费的。会所备有饮品、食品，可自行取用，但必须自觉按价签单，月末结账。活动结束后，由使用者把房间打扫干净。小区中的一切属于业主拥有，保护好了房产能增值，业主的生活也更舒服。公共设施需要维修或更新的，物业服务公司拿出预算，业主委员会作出决定，费用由全体业主分摊。

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