2008-2018年全国物业管理行业管理规模

从各省份面积分布上看，广东省、江苏省和浙江省物业管理面积均超过20亿平方米，分别为25.6亿平方米、25.4亿平方米、21.6亿平方米。山东省、河南省、四川省、河北省、辽宁省、安徽省、重庆市、上海市物业管理面积均超过10亿平方米。

2018年全国各省市物业管理规模分布情况

2018年，全国物业管理行业总收入7043.63亿元，比2017年增加1036.4亿元，增长17.25%。随着物业管理行业规模的不断扩大、经营业态的不断丰富，物业管理行业的营业收入同步增加。

2008-2018年物业管理行业经营收入

2018年，全国物业服务企业共12.7万家，比2017年增加0.9万家，增长率7.2%。山东省、广东省、江苏省、河北省和河南省企业数量均超过7000家，分别为1.07万、1.02万、0.9万、0.75万和0.7万家。

全国物业服务企业数量及分布

2018年，全国物业管理从业人员约983.7万人，比2017年增加8.7%，新增79.0万人。

其中，广东省、上海市、江苏省和山东省从业人员位居前四，均超过50万人，分别为111.3万、89.0万、78.0万和64.4万。湖南省、四川省、北京市、浙江省、河南省、重庆市、河北省、黑龙江省、云南省、安徽省从业人员均超过30万人。

2018年全国物业管理行业从业人员数量

测评中心以各地方行业协会申报数据为基础，从物业管理行业的管理规模、营业收入等方面，对物业管理行业的基本状况、发展规律进行量化评价，测算出物业管理行业的发展指数。

以2010年指数基期值为100点，2018年物业管理行业发展指数达到247.2点，相比2010年提高147.2个点，指数复合增长率11.98%，物业管理行业发展指数保持持续稳定提升的态势，我国物业管理行业持续稳定发展。

2010-2018年物业管理行业发展指数趋势

测评中心以年度领先的物业百强企业数据为基础，从物业服务企业经营情况、管理规模、服务质量等维度，对物业服务企业发展的基础状况发展规律进行量化评价，测算出物业服务企业PMDI 100发展指数。

以2010年PMDI100指数基期值为100点，2018年PMDI 100指数达到720.4点，指数复合增长率达28.00%。从物业服务企业发展指数来看，我国物业服务企业综合实力稳步提升，在管理规模、经营绩效、服务质量等多方面均取得明显的成效。

今年测评中心将行业前500家企业数据纳入样本，对经营收入、管理面积、服务质量等维度量化评价，经测算2018年PMDI 500指数为1113.5。

2010-2018年PMDI 100指数趋势

本次研究甄选出在经营情况、管理规模、服务质量等多方面表现突出的500家物业服务企业。

从区域分布情况看，华东区域500强企业188家，占比37.6%，分布数量最多；其次华南区域，企业数量100家，占比20.0%；华北区域，企业数量77家，占比15.4%；华中和西南区域500强企业分别为57家和47家，分别占比11.4%和9.4%。

此外，东北区域和西北区域500强企业分别为16家和15家，分别占比3.2%和3.0%。

2018年500强企业区域分布

从500强企业省份分布情况看，超八成的企业集中在广东省、北京、上海、安徽省、江苏省等12个省市。

重点城市500强企业数量分布

受物业服务企业发展历史、区域经济等因素的影响，目前我国500强企业区域分布差异明显，呈现东南强，西北弱的格局。

此外，500强企业呈现区域聚集的趋势，重点城市集聚众多物业服务企业，有助于区域物业服务企业合作与资源共享，共同促进区域物业管理的提升，助力服务居民美好生活。

（1）在管面积118.87亿平方米，集中度42.56%

得益于政策、关联房地产公司的支持、企业市场化拓展能力的增强及资本市场的助推，500强物业服务企业积极推进全国化布局，管理半径不断拓宽，管理规模快速提升。

2018年，500强企业物业管理项目70403个，管理面积118.87亿平方米，占2018年物业行业管理总面积的42.56%，集中度进一步提升。

500强物业服务企业平均管理项目141个，平均管理面积2377.35万平方米，单项目贡献面积约16.88万平方米。

500强企业自身也在分化加剧，行业呈现强者恒强的态势，头部企业优势积累，管理面积不断拓展。其中，百强企业管理项目数41514个，管理面积总值80.08亿平方米，在2017年（59.81亿平方米）量级的基础上仍增加33.89%。

同时，2018年，百强企业管理项目和管理面积占500强企业管理项目和管理面积比例分别为58.97%和67.37%，聚集了500强企业过半的管理项目和管理面积。

此外，百强企业市场份额进一步提高至28.67%，较2017年增长4.42个百分点，头部物业服务企业的管理规模市场份额不断扩大，行业管理规模集中度处于加速提升的阶段。

2017-2018年百强企业管理规模及增速（亿平方米）

（2）大物业拓宽服务领域，企业业态多元拓展

在住宅领域建立了优势的头部企业如绿城、保利、金科等希望将优势从住宅业态广泛延伸，纷纷在物业管理细分业态上布局，而大量的非地产关联型企业在激烈的竞争中，也选择了走向住宅之外的更多细分业态。

当前，住宅物业是物业服务企业主要的布局业态，500强企业 95.6%的企业布局了该业态，包括恒大金碧物业、时代物业、康景物业、华侨城物业在该领域着力发展。

此外，布局办公写字楼物业和商业物业的企业数量占比分别为93%和74%，业态布局也较为广泛，中航物业、金融街物业、公诚设备资产服务、诚信行、网信物业等在办公写字楼物业领域具有领先优势。

学校物业、产业园区物业、公众场馆物业、医院物业和其他物业分别占比62.8%、54.4%、47.2%、41.6%和48.8%。东吴物业、幸福基业、新大正物业、爱玛客等分别成为各专业细分业态领先企业。

2018年500强企业布局各业态企业数量占比

物业服务企业的管理业态全面拓展，发展势头强劲。2018年，500强企业住宅物业管理项目34218个，管理面积75.46亿平方米，占比63.48%，处于物业管理业态的主导地位；办公写字楼、产业园区物业、商业物业三者的管理面积占比之和超过20%，为细分业态领域布局较为广泛的业态。

此外，学校物业、医院物业、公众场馆物业和其他物业，管理面积分别占比5.30%、1.72%、1.50%和6.71%。

2018年500强企业不同业态物业费收入及占比分布

2018年500强企业分业态管理面积占比分布情况

(3)业务布局广泛，亦重点布局加强城市深耕

500强企业业务布局广泛，同时加强对重点城市的布局。500强企业广东省、江苏省物业管理面积超过10亿平方米，在安徽省、浙江省、湖南省、山东省、河南省五省管理面积在5至10亿平方米。

同时，500强加强对重点城市的深耕，在重庆、上海、长沙、广州、北京、合肥、成都等城市管理面积均超过3亿平方米，其中，重庆市的管理面积更大，达到4.97亿平方米，其他城市管理面积分别4.21亿平方米、4.20亿平方米和4.09亿平方米、3.96亿平方米、3.70亿平方米、3.02亿平方米。

此外，500强企业在一带一路的政策支持下，管理项目向海外拓展，当前500强企业在日本、马来西亚、柬埔寨、西班牙、加拿大、泰国、美国、巴布亚新几内亚等和地区均有布局。

2018年500强企业在重点城市管理面积分布

（1）营业收入2831.76亿元，企业创收能力强劲

2018年，500强企业营业收入2831.76亿元，占物业管理行业营业总收入（7043.6亿元）40.20%，头部物业服务企业创收能力强劲，极大提升物业服务企业在市场化竞争环境下的可持续发展能力。

500强企业经营绩效核心指标

500强企业的分化亦有加剧。2018年，百强企业营业收入1781.85亿元，同比增长41.92%，增长态势依旧强劲。2018年百强企业营业收入占500强企业营业收入比例62.92%，百强企业营业收入占行业经营总收入比重达到25.30%，较2017年（20.90%）提升4.40个百分点。

2017-2018年百强企业营业收入及增速情况（亿元）

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