房地产

    房地产首先我们已经来到了一个供求基本趋于平衡，从量上可能还略超，供大于求，大家房价依然蠢蠢欲动，这是我先讲第一个，我们现在人均已经在40平米左右了，相当于日本、韩国。我们后居套数是1.2套，1.2套是多出来了，房子很多，我有时候到浙大去，一个人跟我说王老师你帮我解决解决困难，他说我现在有点薅不住了，他说我手下有70套房子，70套房子的还贷薅不住了，当然没房子的也很苦，所以没有房子最后社会上应该指出来，躺平算了，躺倒，躺平、内卷成为目前对社会许多现象一种消极的呐喊，我称之为消极的呐喊。

    所以为什么说房价蠢蠢欲动呢？在那些北上广深，在上海那些好的地段，房价远远不被涨高位，这个空间依然很大，我有一个好朋友在苏州，一个楼盘出来，当地政府特别是你们都管过的，比如说每平米就是13万、14万，但是实际上就是它既然会反复，所以我建议各位如果要买房，你所目标是摇号那赶快去摇，凡是摇号的它意味着两种制度，一手房是计划经济，二手房是市场经济，你摇到了就赚到了。

    深圳2000万一套，你摇到了转手就是500万，价格双轨制当年也是给好多人给了一个机会，很有意思，现在你们又把权利蔓延到二手房，希望二手房也要被你们死死管起来，10年以后再说，这个条件不能买，那个条件不能买。有的时候我对你们这些处长、局长的能力真是佩服，那么多的精力管这些事情。

    因为我们感情还是比较好的，我这么说一下，最近关于房产税的事情，又在说因为摁不住，我们2019年打压房价竟然有600项，2020年有500项几乎每天都要出1-2个政策，压得住吗？压不住。

    压不住了国家限制房产，企业开始压，三条红线，完了吗？没有，开始压地方政府，从统一拍卖到集中拍卖，你拍卖以后的收入现在先要归国税，所以如果再不把这件事情摁住的话，我们资金大量涌现这个领域，是不是蔓延出潜在的危机，中国金融危机真的已经爆发过了，P2P涉及到的金融难民1-2个，这个不好讲，公开的是吧？现在已经P2P的企业全面最终你当初拿的扣率全部停下来，我现在盖的这栋楼，50-60个楼盘，几百亿的规模，你每天人可以进去，现在公司里的员工都控制住，你当时的提成全部要控制。

    想想看这么大的规模，这么混乱的经营现象，6000多家P2P的公司全军覆没，能不说它是危机吗？但是最大的危机是2008年爆发的，因为房地产金融化导致的危机，这场危机如果任有中国房地产金融化，只有政府控制房价，房价肯定上涨。

    只要政府控制房价，我们国家就不可能爆发类似美国的房产问题引发的问题，我们说在“两难”过程中，中央政府宁可我总体把你控制起来，当然现在并没有说把土地财政的钱收上去了，仅仅说是先收后发，但是你要有申请，我要有签字，这么一来地方政府，因为地方政府很矛盾，房价要打压，这是中央规定的，必须去打，但是我们的主要地方财政收入来自土地拍卖，这个土地拍卖的钱当然希望拍卖的价格越高越好。（更多资讯敬请关注 ：物业展，智慧商业楼宇设施展，垃圾分类展，电动自行车充电展 ，智慧物业展，清洁园林展，智慧社区展，2021上海物博会）

    你楼盘价上去了，你说新房把它压死了，这之间的翘翘板悖论就出来了，为什么一手房有这个差，就是体制不顺，所以我估计中央现在一系列的动作希望把它顺下来，最后一块就是房产税，全世界的房产税非常普遍，所以国家又面临西方15的税率底线以及我们25、45的企业所得税各条税的矛盾剪刀差，我估计这件事情会突破。

    这件事情突破了对我们房价可能会有影响，但是我们现在已经有商品房的时代，体制红利的时代，都吃掉了，现在来到了地租的时代，地段，还是地段，所以那些好的地段的房价依然会收益，全球投放了那么多钱，仅美国去年一年就印制了10万亿美钞，我们国家在这一轮印的是最少的，全世界都是在旁观，那世界的货币的滔天洪水要蔓延全球，在这种背景下，那阳光在哪里？那就在资产上。

    所以拥有资产你才相对地稳定，所以为什么关于物业、资产、不动产现在搞出一个REITS，为什么？所以我说它真的是有它的内在道理，所以我说房地产这是一种状况，另外要了解中国的国情，我在这里讲，共产党100年，100年言简一概用最少的字来概括它，这是中央外文频道曾经来采访我，请了一个美国著名主持，他说王教授，你回答我用最少的语言来描绘中国出现的这种奇迹，什么是过后突然下雨，到处都是吊车，这种魔力在哪里，你们中国是变的什么戏法达到这个境界。

    这个我说很短，就两个字，土地，他说什么是土地？我说土地革命、土地财政、土地金融这是贯彻我们共产党100年的一条红线，当然我上党课不是这么讲的，上党课不能这么说，我今天讲经济，我说内在逻辑确实是这样，现在正在说毛泽东和杨开慧住在闸北区，住了好长一阵子，最后发现不是党中央认定的无产阶级革命的，不是的，我们当时正规大量的无产阶级太少了，来自江苏省的三把刀什么炒菜，剁菜的刀还有洗脚的刀，你说这样一个社会，怎么能够出现像俄罗斯那样的城市暴动呢？不可能的。

    所以毛泽东毅然决然带着老婆说，算了，我们回去找农民，农民那时不是一个凭什么听你讲革命的道路，毛泽东的口才很好，他说你土地要，农民什么都不懂，就懂土地，他说你要土地，我们要土地，要土地跟我去抢，抢是我讲的，党史里面说是打土豪、分田地，这不是跟抢是差不多吗？

    让所有土地上的产权归零，形成了广大老百姓说淮海战争说是以小管大，是什么？是战神，60多万打人家近80多万，不得了，实际上他有少算了100万的国土，广大老百姓推着车来支持这场战争，凭什么？就是凭土地，一战下来了，那么多的人排好队，是业主在往前滚，哪有业主当兵的，全都是农民，我告诉你们共产党不复杂的，你们回去问问，你们的家乡是不是搞土改了。

    张三李四搞土改，共产党就是为你们解决土地问题的，土地革命，所以蒋介石带着他的儿子蒋青国（音）到台湾区，最后他依依不舍，他说我为什么拜给老毛，我抓住了城市，老毛抓住了农村，我抓住了资本家，他抓住了人民。所以共产党说不忘初心，当然这两天总是在拿着鞭子抽敌人，好多企业家问我，他们要抽谁，这之间要有逻辑性。

    十几年以后，说你们小农想生产，生产力不行的，你们把土地交上来，交给谁？人民公社，人民公社把土地上的产出廉价的收购送到城里加工以后高价卖出去，城乡剪刀差，农工剪刀差，完成了计划经济30年的资本开支。又过了30年，来到了邓小平时代，邓小平说我们又改革了，我们原来土地不是没产权吗？我们重新把它变成产权，变成产权地方政府出面，请拍卖吧。

    产权拍卖了，那么执行前银行你要贷款过户，开发商拿了这个批文也是到银行去贷款，这个钢筋水泥出地面，卖楼。好，楼盘搞好了，老百姓没钱买房，银行给贷款。所以我们在这里讲，中国这100年就是土地，土地革命、土地财政、土地金融，今后中国是全世界钱最多的国家，凭什么？所有的银行要去贷款，把产权证拿出来，老百姓的产权证，买新房的抵押包括在座企业家你要贷款全部要把你的产权证押在银行。所以从这个意义上来讲，我们的土地的产权不断进行切换，现在产权革命70年，当然我不是说产权70年又有共产的变化，不是这个意思，总而言之没有一个国家在产权问题上像中国这么做。所以使得中国未来的货币将是最大的一个国家。

    还有一个国家，还有一个那天我和老外讲，就是你美国，我说你们美国我们最多是给地主戴高帽子，你们到了北美以后，四百几十万的印第安人全部并举了，杀了400多万，生下来20多万，你就生活在这里。我说当时你们美国独立，争财政48%就是卖土地，而且是跑马圈地到西部，牛在跑马圈地。如果没有这个土地能够让你切换，你美国怎么能够做老大，成为资本的大佬。

    那天那个老外无言以对，我说我研究中国经济，研究世界经济，所以天底下的道理你不讲透，好像很复杂，这个颜色，那个颜色，爱国你全都是红颜色，当然我今天描绘了另外一个颜色，土地是黑的，但是就那么简单。

    物业就不简单了，最后这点时间讲物业，我们首先面临两个洗牌，第一个洗牌和开发商脱钩，保利强大吧？保利是全国真正四大企业之一，相当强大，在强大的企业背景下拿地也好，方方面面也好很厉害，那么物业公司往往是它延伸出来的，现在的市场化就开始要脱钩，你不脱钩业委会不行，各式各样的矛盾上来不行，要脱钩，脱钩是我们市场化中的物业管理公司面临的一大挑战。

    再一个是行业洗牌，上海市物业公司就5000多家，上海的楼盘有13000个，13000个里面53%是商品房的楼盘，在这些量大量广的物业公司当中，有的行有的不行，就是在低端。

    好的很多，三分之一往上走，差的就是很苟活在那里，所以这么一来，来自于行业洗牌的挑战，在这个过程中，我看上海市的物业管理现在人数已经近百万了，90多万，然后平均年龄40岁，所以这个行业面临着什么样的洗牌，我刚才讲两大洗牌，另外也面临两大杠杆。

    一个杠杆就是数字的杠杆。什么意思？现在科学技术不断突破，以后不要地暖了，就是擦一个涂料给它电，它就可以带来保暖，现在华为刚刚宣布的鸿蒙OS2，这个操作系统我用极端的语言大家一听就懂，机器在手，万物全有。

    苹果手机它的操作系统我用苹果很舒服，它是封闭的，还有一个公共开发的安卓手机是开放的，但是这次华为开发的鸿蒙是解决你手机和家里所有智能设备的一种武器，包括今后看电视机等等所有都在手机上可以解决，这是一个标准，标志着我们物联网时代的到来。所以物联网时代的到来，今后我们的物业将面临很大的挑战。

    我把逻辑简单和大家梳理一下，电脑下游就是互联网，互联网的下一步是智能手机，智能手机的下一步就是大数据，大数据的下一步是什么？就是数据经济，数字经济的格式化，数字经济的格式化就是物联网，在物联网的下一步就是整个数智化。

    现在我们当下芯片全世界都紧缺，跟我刚才描绘的那条逻辑线，描绘的信息经济的爆炸忽然的到来，中美都缺乏准备，各行各业都缺乏准备，我认为这个挑战相当大，我们当下可能还不至于很感觉到。

    另外的挑战我认为要抓紧机会，因为过去有些开发商在10几年、20年前问我，就是不动产信托基金或者通俗讲不动产的证券化，那么现在国家给国有企业上市A板，给中小企业上市为了推动科创，又搞科创板等等，现在这一轮刚刚上市的REITS不动产的是基础设施，基础设施上市以后，国家这一波九家企业圈了18亿，所以我的意思接下来我们归因虽然是在单个时候的，但是现在股市在不断轮换，那么多的货币又涌向，最后我们破解的就是靠资产，不动产，所以我们现在整个城市office大楼进入到了国区，我们的小区也越来越多，总量上的发展。

    但是实际上它的削弱和资金的缺口如何利用当下国家认可的REITS这条路让我们在座的物业公司通过什么样的方法，利用金融杠杆，我在这里讲，话分两头，金融有两个身份，一个是天使，一个是魔鬼。

    当它在初级阶段的时候，比如说我们货币是一般商品等价物的时候它是天使，当我们企业要用钱的时候贷款它是天使，当我们又要用钱又不想还的到证券市场它也是天使，但是像美国人把它所有的东西都经营化进行炒作，而且进入到国管，我们现在天使还没做，所以我的意思我们的物业要想摆脱我刚才讲的两个洗牌的困境，一定要勇于大改，至于你这些小把家究竟用什么方式来缝制，请听下回分解。

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