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浅谈物业服务企业防疫成本的增加与承担问题——兼述我国征用的法律规定

行业新闻 2022-05-11 21:52:52 作者:



目前,上海防疫工作进入攻坚阶段,自2022年3月28日5时起,上海市以黄浦江为界分区分批实施核酸筛查。批黄浦江以东区域,自3月28日5时至4月1日5时实施封控,黄浦江以西区域自4月1日3时至4月5日3时实行封控。封控管理期间人员足不出户。足不出户指的是不出家门,不到楼道、地下车库、露天区域等小区户外空间活动,比如散步、运动、聚集攀谈、遛宠物等。居民拿快递、扔垃圾可以由小区物业或志愿者上门协助。目前,采取的浦东、浦西分别封闭的管控措施会大大加大物业服务企业的工作内容,势必会增加物业服务企业成本。那么,物业服务企业参与防疫会增加哪些成本,这些成本应当由谁承担呢?


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物业服务企业防疫成本的增加

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首先,需要说明的是,根据《民法典》第285条第二款之规定:“物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作”。可见,物业服务企业配合政府的防疫工作是法定义务,在此基础上,我们讨论物业服务企业为防疫所增加的成本承担问题。根据笔者目前调查了解的一些情况,物业服务企业增加的成本主要有三类:

1. 人员加班费用(包括外包单位)。封闭管理期间,客服、保安、保洁要进行日常的管理服务,同时,还要配合政府进行核酸检测,消杀,为业主送餐、送菜,基本上都需要加班。这部分一般物业服务企业均要多支出,当然,有些工作是由专业分包单位的员工完成,如保安、保洁公司,这意味着需要增加外包成本。




2. 一线员工的食宿费用。小区封闭后,一线员工和大部分管理人员为了工作,食宿均在小区。目前,基本上是物业服务企业自行解决相关食宿费用,有些小区甚至不得不增加淋浴器、行军床、被褥等等。同时,也要保证员工的一日三餐。这些食宿费用对物业服务企业而言也是一笔不小的支出。目前,政府对此没有统一安排,绝大多数都是物业服务企业自行解决。



3. 防疫物资费用。物业服务企业一方面要加强员工的防疫工作,为员工提供口罩、防护服、防护面罩、护目镜等,另一方面,小区消杀也需要相应物资,如医用酒精瓶、84消毒液、喷雾器、喷壶等。

对于上述防疫所支出的费用,应当由谁来承担呢?在此,笔者在下一节展开讨论,与各位读者分享。





物业服务企业防疫成本承担问题

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笔者认为上述防疫费用可分为三类分别进行讨论:一是物业服务企业为了自身员工安全,自行采取防疫措施所产生的费用,如员工自行防护所产生的成本;二是为了小区安全,物业服务企业或业委会自行采取防疫措施所产生的费用,如为居民提供政府要求之外的消杀措施,为业主提供一些防护用品,如84消毒液等等;三是小区应政府要求,配合政府防疫采取措施所产生的费用,如配合政府封闭小区,物业管理人员在封闭期间产生的食宿费用等。

1.对于物业服务企业为员工自身安全采取防疫措施所产生的费用,理应由物业服务企业自行承担。实践中,大多数物业服务企业亦是如此操作,如有的企业为员工提供口罩、办公室消毒用品等等,在此不作过多讨论。



2.为了小区安全,物业服务企业或业委会自行采取防疫措施所产生的费用,笔者认为需要区分该项目性质分别进行讨论:(1)如果是包干制项目,因为包干制下物业服务企业自负盈亏,原来的费用测算中一般不会特别有新冠防疫费用。建议物业服务企业和小区业委会协商,争取能够从小区公共收益中适当提取一部分收入对物业服务企业进行补贴。(2)如果小区未成立业委会,建议与居委会沟通,明确支付的相关费用。有条件的项目还可以征求业主意见,没有条件的物业服务企业可以先行垫付,等业委会成立后再行处理。(3)如果是酬金制项目,因为酬金制下物业服务企业系从物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担。所以,物业服务企业因疫情防控支出的成本(此处的成本可以包括购买的防疫物品,如医用口罩、消毒水、物业工作人员加班的工资等)应从预收的物业服务资金中支出,但应事先征得业委会的同意,不得擅自随意支出预收的物业服务资金,防止不必要的纠纷。



3.配合政府明令所要求的防疫措施支出的成本,实际上是物业服务企业为防疫所支出的最主要成本。上海市人民政府2022年3月28日印发的《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》(沪府办规[2022]5号)文件提出:“一、支持打赢疫情防控阻击战....(二)向抗疫一线人员发放临时性补助补贴。....向参与社区疫情防控工作的社区工作者适当发放临时性工作补助,向社区志愿者适当发放临时性补贴。对疫情防控一线职工,特别是医务人员、社区工作人员、公安干警、物资保障和生产一线职工等开展慰问”。物业服务企业作为抗疫工作的重要力量,积极配合了社区的抗疫工作,如物资保障、检测秩序维护、消杀等等,故笔者认为物业服务企业可以据此向所在街道或居委会申请适当的临时性补贴或其他慰问。




小议我国征用制度法律规定

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此外,从法律角度而言,笔者认为物业服务企业配合政府进行防疫工作,可以理解为法律上的征用,物业服务企业可以请求一定的征用补偿。征用是指行政主体出于公共利益的需要,依据法律的规定,按照严格的程序要求,取得行政相对人财产使用权或劳务,并给予合理补偿的一种具体行政行为。征用权是法定权力,具有明确的法律依据,如《宪法》第13条第2款规定,为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿,《民法典》第245条,因抢险救灾、疫情防控等紧急需要,依照法律规定的权限和程序可以征用组织、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后,应当返还被征用人。组织、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的,应当给予补偿。

结合相关法律规定,征用权的行使应当满足以下几个要件:(1)行政征用须由特定的行政主体实施,因为这是公权力限制私权利的具体行政行为,如《突发事件应对法》第12条规定,“有关人民政府及其部门为应对突发事件,可以征用单位和个人的财产”;(2)实施行政征用的目的必须特定,即为了公共利益;(3)行政征用需要严格按照法定条件和程序进行实施,以法为据,依法进行,如《传染病防治法》《突发事件应对法》等等;(4)行政主体应依法给予相对人适当合理的补偿,以维护相对人的合法权益,如国务院颁布的《突发公共卫生事件应急预案》第5.5条规定“突发公共卫生事件应急工作结束后,地方各级人民政府应组织有关部门对应急处理期间紧急调集、征用有关单位、企业、个人的物资和劳务进行合理评估,给予补偿”;(5)在应对突发公共事件的情况下,征用对象主要包括:人力资源征用、财力征用、物资征用、医疗卫生征用、交通运输征用、人员防护征用、通讯与信息征用、现场救援与工程抢险装备保障征用等。笔者认为,按照上述理解,物业服务企业为抗疫工作投入大量人员显然属于人力资源(劳务)的征用。

但遗憾的是,征用相关的法律规定比较少,而且规定的内容比较原则,操作性、针对性不强,范围非常窄。层面,主要是《宪法》《民法典》《突发事件应对法》《传染病防治法》《突发公共卫生事件应急预案》等有征用的相关原则性规定,且征收的对象主要规定为财产类,仅国务院《突发公共卫生事件应急预案》提及到劳务征用;具体到各省市,目前主要有杭州市人民政府于2009年通过并实施的《杭州市应对突发事件应急征用实施办法》,太原市人民政府于2010年通过并实施的《太原市应对突发事件应急征用物资、场所办法》,上海市人民政府于2020年通过并实施的《上海市应对突发事件应急征用补偿实施办法》,常州市人民政府于2014年通过并实施的《常州市应对突发事件应急征用管理办法》。各省市对征用的流程及程序规定也有所不同,存在较大差异。

由于征用法律规定的缺少及极少发生重大的社会应急事项,实务中相关规定较少适用,直接导致2020年新冠比较严重的时候,各地对要求物业服务企业配合政府工作是否属于征用、是否发放对应的补偿(补贴)相差极大,有的地方有,有的地方没,有的地方多,有的地方少。

最后,笔者认为,疫情当前,物业服务企业应当配合政府积极开展防疫工作。而根据现行立法对征用的相关规定,笔者认为物业服务企业因配合政府防疫所投入的大量人力、财力应属于政府征用的范围,在做好防疫工作的基础上,政府有关部门对物业服务企业所支出的合理成本给予补偿也是应当的。我们呼吁尽快进行应急征用的相关专项及细则规定,以保证征用工作的合法、合规、合理。






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