潘国强：感谢刘总的精彩分享，刘总每次发言让我们进一步理解明确一些基本概念，什么是信息化、什么是数字化，什么是智能化，同时场景的计价也是我们价格评估的核心理念，以后你要来多多参与。

    前面三位嘉宾都是从广东过来的，我们原来广东协会10个人，我们三位嘉宾全部为了这场论坛来了，我们一起感谢这三位嘉宾。

    下面有请上海永升物业管理股份有限公司总裁周洪斌作发言，他演讲的题目是“多因驱动的行业巨变”，有请周总。

    周洪斌：我们是上海的企业，上海永升。多因驱动行业巨变，说到这个事情我先点评一下李长江，我觉得他确实很厉害，他今天一讲话市值增长了100亿，所以也是驱动行业巨变的因素之一，所以让很多人心情浮动。同时我也给他提个建议，第一个李长江现在还是有点傲骄，我们下面不怎么听得懂。

    第二的时候有时候慢吞吞的浪费时间，我看潘秘书长在下面急得不行，我看他超时19分钟，最后组委会告诉我只有15分钟，我还得帮他节约时间，我在想怎么办呢？谁让我是他的大哥呢？但是我的效果其实不是特别明显，所以上台之前我说长江有时候你讲点接地气的，因为你是第一，很多事情你能做的我们做不了，很有可能把小企业带到沟里去。我还是要实现承诺，10分钟。（更多资讯敬请关注 ：物业展，智慧商业楼宇设施展，垃圾分类展，电动自行车充电展 ，智慧物业展，清洁园林展，智慧社区展 ，2022上海物博会 ）

    我觉得行业巨变就是四个东西在驱动，政策，从来没有一个行业像这么多政策支持物业的发展。

    第二个是资本，非常多的人想上市。

    第三是科技，我觉得科技会改变物业服务的模式、生活方式，我觉得未来确实会出现一种场景，就是谁掌握科技谁就会掌握未来。

    第四其实是消费者意识和能力的变化。我觉得对物业行业的推动非常明显，物流行业2012年我认为是春天刚刚开始，但是今天我觉得物业正值夏天，而且在进入成熟，成熟的标志是典型的28原则，所以碧桂园李长江，我记得前两年李长江刚在碧桂园调研的时候，他说他要做100亿，受到行业大咖的质疑，只有我一个人挺他，现在他说1000亿，我们还是挺他。

    疫情是一个里程碑的事情，所以这一次的疫情，我觉得疫情未来会成为一个常态，其实打了疫苗也只是减轻症状，它是一个常态化的，对物业的要求会非常明显，它有几个变化。

    第一个变化是让消费者变化了，消费者原以为自己健康买单。

    第二个变化是对服务的内容和物业服务的方式包括行业的集中度，我觉得都提出了非常多明显的变化，这是一个里程碑意义的事件。

    所以大家愿意为健康买单，所以在疫情以后，其实你看不光是消费者，政府也是，15分钟生活圈、社区生活服务全是在疫情以后才提出来的，先是四部委后来是十四部委现在是十二部委，所以我觉得物业行业真的了不起，物业地位变化，其实社会底层治理结构、生活服务包括很多，我觉得物业今天确实还扬眉吐气了。

    我2017年进入行业的时候，他们说上辈子造了孽这辈子才做物业，我觉得不是，应该是上辈子积了德，这辈子做物业，快速的市场化非常明显，2014年的价格放开和取消物业管理资质和物业师的认证资格，市场化的根本原因其实就是推动物业行业未来品牌发展。

    包括刚才刘总讲的场景化定价都可能是未来发展的趋势，但是行业集中度这是不可以抗拒的，其实有时候我在中物协我经常说大家扶持中小企业这种可能很难，没有一个行业在发展的浪潮，规模集中化的浪潮当中，可以让小企业活得比大企业更好，房地产是这样的，我觉得物业未来也是这样的。

    所以资产推动和房地产背景，我觉得未来物业，综合型物业发展规模的格局已定，其实后面小企业要想超过大企业，非常难，因为它是存量+增量的服务业态，服务社会化，专业分工和业态细分，全程服务转项服务集成转移，我觉得是中小企业发展的出路。

    因为未来大企业肯定有很多的服务不是自己全程做，要专业委派，不要小瞧，就像乐和田（音）做保洁的现在其实超过上市物业公司70%的估值，它是100多亿人民币，这个很厉害的。

    服务品牌化，下一步的随着城市的集中，对城市里面消费者心里最多不超过7个服务品牌，所以怎么能够做到前面7每个城市的深耕可能是你未来活下去的根本所在。

    所以质价相符和个性化和定制化的服务会成为长远发展物业服务的重中之重，物的管理是标准和智能，行业里面我进入行业最激烈的就是是不是要回归对服务的管理，在中国的场景，其实离不开对人的服务，你如果没有这个东西我觉得未来可能大多数，因为服务太容易复制和标准化了。

    服务方式就是劳动密集型和知识密集型，小企业其实你在服务方式转变上你是天然处于弱势，我不要说像碧桂园，就像永升今年也投6000万，在这个东西上我觉得拉开差距真正原因，看起来很美好，有很多的东西我们学李长江三个亿搞这个东西是搞不成的，用一年可能都没有干到3个亿。

    数智力，让员工工作更简单、业主感受好体验，让物业发展有价值，现在已经变成数智物业了，而不是信息化，这个差异非常大了。

    社区价值，这个是因为资本市场对物业超越房地产超越很多根本的原因，社区生活物业成立以后，在政策引领下，其实现在仍然是弱势，我们整个企业我在海南专门有半个小时的演讲这个题目，其实服务产品化，是我们面临的巨大挑战，我们所有的经营都提出过合作，这不是经营，我可以讲这是收买路钱，大多数物业公司的经营全是收买路钱，没有产品化的概念，时间的原因我没法跟大家讲，我下一次有机会我们可以看一看我们的屏幕。

    我自己认为未来物业的终极形态就是这种平台+生态，平台是以项目为重点，生态是整合资源满足业主多元化全方位的需求，我自己心目中给我们定了一个物业终极形态平台的收入占50%，平台毛利总额占20%，生态毛利总额占到80%，只有在这个时候，我才认为物业行业经营模式转型成功。

    但是其实距离越来越近，现在基本上我看社区增值服务最高，加上有些增服已经超过40多，当然我不含地产的输送，就是纯粹的增值服务，如果达到50%，我觉得这个很厉害，越来越近了，开放融合。

    因为物业做社区经营做这种东西一定要有所为，有所不为，要选择。所以为什么我跟长江说，他能做的我们做不到，我们个人的定位是不同的，其实有所为有所不为，像社区经营也是一样的，我跟长江说我说广告你能做，我跟你合作，你面临着资源和这些东西都是不一样的，所以融合、合作我觉得这个非常重要。

    特别是我们每个公司的认准自己，我觉得业主自治，其实这两年消费者意识能力提升最典型的就是业委会成立的速度和意愿比以前强了10倍、百倍，业委会愿意参与这方面的工作，这也是国家努力的方向。

    人才的竞争，这几年由于资本市场的介入，资本市场的火爆，我觉得人力在加强，中高层的吸附力，我觉得这是最快的年代，我看原来跟我在一起的同事，基本上在上市的过程中全部被地产替代、皇军替代灭掉，很多在上市前夜一锅端，我觉得对于我们传统的人，能力跟不上是巨大的挑战，我跟长江在聊，我们都做好退休的准备了，他说未来高端人才的吸附能力真的是越来越强。（更多资讯敬请关注 ：物业展，智慧商业楼宇设施展，垃圾分类展，电动自行车充电展 ，智慧物业展，清洁园林展，智慧社区展 ，2022上海物博会 ）

    所以我们很多建议人力不能重构是很危险的事情，刚性成本，我觉得这个大家有体会，我们不讲了，成本越来越多，但是我们的价格调整依然艰难，随着市场的竞争反而会越来越激烈，确实有这个思想上有超过毛利10倍这样抢占市场个性竞争的行为出现，但是我们调价依然比较难，我觉得是需要有应对和准备的，这就是我今天要给大家分享的。我觉得未来越来越好，拥抱变化，让物业更精彩，谢谢。

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